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     任興洲：對當前房地產形勢的看法與政策建議

     【對當前房地產交易量回升的分析】

     近日，國家統計局公布的2009年1～3月房地產市場運行情況顯示，與2008年房地產市場交易清淡、銷售持續低迷的情況相比，一季度各地住房市場銷售出現了一些回升趨勢。3月份，我們專程赴山東濟南、日照、青島等地實地調研，了解到，這些城市住房交易量也在回升。根據我們的調研和分析，目前各地房地產市場交易量有所回升的主要原因包括：

     一是各級政府多種刺激性政策措施的效果開始顯現。從2008年8、9月份開始，各地方政府陸續出臺了多項支持房地產發展的政策措施。特別是10月份以后，國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”的政策，財政部采取了調整契稅稅率、免征印花稅、土地增值稅等措施；央行將商業性個人住房貸款利率下調至70%，最低首付款比例下調為20%。央行還五次降息，客觀上降低了居民購房成本。

     二是開發企業降價促銷刺激交易量回升效果明顯。

     三是住房信貸資金相對寬松，促使交易量回升作用明顯。

     四是各地保障性住房大量入市，促使市場交易量增大。

     以上各類因素促使累積了一年多的剛性需求在今年一季度得到釋放。特別是一、二手房中的中小戶型住房銷售更快。

     還需強調的是，我國目前國民經濟總體上出現了企穩回升的趨勢，也對房地產市場產生了利好影響。

     【對當前房地產形勢的看法】

     從目前各種因素分析，住房市場交易量回升趨勢已比較明顯，表明各種政策效果已明顯顯現。但作出房地產市場全面回暖和復蘇的判斷還為時過早，當前房地產市場回暖的基礎尚不穩固。主要表現是：

     第一，全球金融危機的影響仍在持續。

     第二，國內經濟目前雖有企穩趨勢，但仍不容樂觀。1～3月我國工業增加值增速為5.1%；對外貿易連續幾個月下降，一季度同比下降24.9%，其中出口下降19.7%。經濟仍面臨外需不足的較大壓力。同時，就業形勢嚴峻，幾百萬大學生、上千萬農民工的就業壓力更大。這種形勢也影響著房地產市場的走勢。

     第三，房地產開發投資增速和新開工數量尚未有明顯回升。今年1～3月，全國商品住宅完成投資同比增長3.2%，比去年同期回落31.5個百分點。一季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%。

     第四，到今年2月底，全國空置商品房約為2億平方米，需要大力消化。房地產產業空置房和存量土地的“去庫存”任務還相當艱巨，對開發企業的資金鏈也是很大的考驗。

     分析可見，目前房地產市場回暖的根基仍不穩固，可持續的難度仍然很大。因此，還不能對市場形勢的嚴峻性掉以輕心，必須對房地產市場形勢及時觀察、冷靜分析，作出清醒判斷。從今年的市場走勢看，關鍵在于今年第二季度甚至第三季度是否能繼續保持交易回升的勢頭，以及房地產投資是否會持續加大。

     【政策建議】

     當前房地產市場面臨的關鍵任務仍是“促交易、增投資、保增長”。應繼續促進市場銷售，盡快消化庫存，回籠資金，刺激房地產投資增長，滿足市場需求。總體來看，影響當前銷售增長的癥結仍是交易價格和交易成本較高，市場需求能力不足、信心不振。針對這種形勢的政策建議是：

     第一，密切觀察和跟蹤分析房地產市場形勢的發展和變化，采取有針對性的措施，促使房地產市場保持平穩回升態勢。第二，進一步落實已出臺的各項政策措施，使其切實到位。尤其對普通商品住房需求的支持政策的細則、配套措施應及時落實到位，對改善型需求給予支持。第三，繼續引導開發企業適度讓利，促進交易，回籠資金，擴大投資。第四，通過信貸等手段對房地產開發企業擇優扶持，避免僅因資金周轉問題而陷入困境。同時，也必須注重控制金融機構的信貸風險，在個人住房貸款方面應重點鼓勵自住型消費需求，對單純投機需求仍需抑制。第五，繼續加強住房保障制度的實施。發揮保障性住房建設保民生、促增長的作用。

     任興洲：國務院發展研究中心專家