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中国难以将房价保持在合理价位！

發帖：牛人 | 2010/3/9 19:30:47 | 第 1 樓

中国难以将房价保持在合理价位！

     2月27日，中國國務院總理溫家寶在做客新華網與網友在線交流時表示，運用法律和經濟的手段，本屆政府在任期內能使房價保持在一個合理的價位。記得去年12月27日，溫家寶總理在接受新華社專訪時也曾表示，只要政府有決心，使中國的房地產有一個穩定發展的局面，是可以做到的。

     2006年以來，中國房地產調控一直以穩定房價為主要目標，即使在2009年底使用了“遏制“的表述，但也是要遏制部分城市的房價過快上漲。相比而言，這次溫家寶總理提出的要使房價保持在合理價位的目標無疑是一種進步。特別是兩個月的時間，溫家寶總理表了兩次決心，公眾似乎有理由為之一振。但是，導致過往房地產調控“屢調屢敗”的因素在短時間內還很難徹底根除，即使2010年貨幣政策會出現適度緊縮，中國政府也難以使房價保持在合理價位。

     * 開征物業稅核心及終極目的，物業稅問題...

     * 住建部副部長稱調控房價毫無手段遭質疑...

     * 平抑高房價：說得好不如做得好！

     首先，究竟什么是房價的合理價位？即使學術界通常用房價收入比和租售比等指標來評估房價是否正常，但由于數據采集和計算方法等差異，不同研究機構計算出來的結果是千差萬別，難以進行國際比較，這導致僅從定量的角度很難判斷房價是否合理，或者說房價是否合理存在很大的自由解釋空間。

     以房價收入比為例，其通過計算住房價格與居民年收入之比來衡量居民購買住房的能力。雖然定義很簡單，但如何計算涉及到很多問題。比如，計算住房價格時要確定以何種類型的住宅作為標的物，是別墅還是兩居室或三居室？是新房還是二手房？而且，在計算時是用容易受異常數據影響的平均值，還是用相對精確但統計成本較高的中位值。對于居民年收入的計算也是如此，是用個人收入還是用家庭收入？是工資收入還是全部收入？是本地居民收入還是要考慮到居住外地但卻在本地購房的人的收入？

     按照世界銀行的標準，房價收入比似乎在3-6之間比較合理，但由于不同的數據采集和計算方法導致結果大相徑庭，這時橫向的國際比較其意義并不大。如果采用統一的方法，縱向的比較還有些意義，例如，如果房價收入比加速上升，則可能意味著房價正在偏離合理的價位，但具體偏離多少仍然很難確定。

     其次，房地產作為一種投資品，同股票一樣，市場并不總是有效的，非理性行為的存在使其價格很難保持在所謂合理價位，很容易出現暴漲暴跌的輪回。

     目前的中國房地產市場類似于剛剛起步時的中國股市，是有政府隱性擔保的“政策市”，只許上漲不許暴跌。雖然房價長期上漲背后有經濟高速增長和城市化進程作為支撐，但長期上漲并不意味著短期不進行正常調整，而政府對于房地產市場的過分溺愛無疑加劇了人們的非理性行為，把房價上漲當成了不可破滅的神話。

     這是一個危險的信號，如果房地產市場上漲過快，導致未來出現劇烈的調整，雖然政府通過救市可以避免房地產市場整體的崩潰，但無疑會讓部分投機者和高位入市的自住購房者遭到重創，對于銀行體系也將是一次考驗。

     最后，市場是千變萬化的，存在就是合理，即使中央政府有良好的主觀愿望，即使建立了房價是否正常的評估體系，也很難將房價保持在所謂合理價位。對于政府而言，與其關注價格是否合理，不如關注影響價格的制度土壤是否合理。

     一方面，中央和地方財政的關系短期內很難理順，地方政府在收入有限的情況下還會依賴土地財政，特別是在2010年信貸將逐步緊縮的背景下，地方政府的融資渠道受到很大的限制，為了補充財源還會扶持房地產，或者通過區域性的金融和稅收等優惠政策直接扶持，或者通過游說中央政府間接扶持。

     另一方面，雖然對于中低收入群體來說，房價遠遠超出了其購買力，但對于高收入階層來說，房價似乎還不夠高，這背后是收入分配的不合理。如果收入分配難以在短期內解決，那么這種“朱門酒肉臭，路有凍死骨”的現象就還會持續一段時間。在本屆政府任期內，即使房價出現了暫時性調整，也可能只是曇花一現。

     本文作者崔宇

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