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房地产成保八重要支柱百姓购房难进一步加剧

發(fā)帖：zgzx1 | 2009/12/19 12:19:18 | 第 1 樓

房地产成保八重要支柱百姓购房难进一步加剧

     房地產(chǎn)成保八重要支柱百姓購房難進(jìn)一步加劇
     文/瞭望新聞周刊唐敏

     《瞭望》文章：增長能否擺脫房地產(chǎn)依賴

     房地產(chǎn)中期調(diào)整被強(qiáng)制中斷，在未形成合理時(shí)間、合理空間的調(diào)整后，房地產(chǎn)再次步入新的繁榮，風(fēng)險(xiǎn)明顯后移

     文/《瞭望》新聞周刊記者唐敏

     占GDP的6.6%和投資的四分之一，直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國這一輪應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的遭遇戰(zhàn)中，是GDP增長保八的重要支柱之一。但是，另一方面，在部分城市，房價(jià)迅速攀升，房價(jià)收入比大大超出國際通行標(biāo)準(zhǔn)，普通老百姓購房難的矛盾在這一年進(jìn)一步加劇。

     正因?yàn)榇耍?009年的房地產(chǎn)業(yè)，無論是從國家走出金融危機(jī)還是個(gè)人解決居住需求來看，都是關(guān)注的焦點(diǎn)。具體來看，主要聚焦于三大方面。

     一問房價(jià)為何看不懂？

     在政府保增長政策的帶動(dòng)下，今年以來，房價(jià)出現(xiàn)了很戲劇性的變化。年初，觀望等待情緒濃厚、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、悲觀。三四月份政策刺激效應(yīng)顯現(xiàn)，房價(jià)試探性回升進(jìn)而迅速上揚(yáng)，成交量也從穩(wěn)步回升到受高價(jià)打壓再到年底受優(yōu)惠政策到期影響瘋狂搶購。國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣形容這次房地產(chǎn)的回升為“超出了絕大多數(shù)人的意料，不少激進(jìn)的房地產(chǎn)商也驚呼看不懂”。

     房價(jià)不僅與項(xiàng)目的成本、企業(yè)的利潤有關(guān)，還與市場(chǎng)的供求狀況和市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)；不僅與住房制度有關(guān)，還與土地的供應(yīng)與管理制度、房地產(chǎn)的稅收制度、金融制度及社會(huì)的分配制度有關(guān)；外來人口購房比例的高低也是影響本地區(qū)房價(jià)的重要因素。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一認(rèn)為，我們既要看到解決這一問題的復(fù)雜性，又不希望房價(jià)大起大落。無論是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還是為了防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累，都需要對(duì)房價(jià)的合理性逐步量化，這有待有關(guān)方面進(jìn)一步研究并提出相應(yīng)的辦法。

     二問調(diào)控的目標(biāo)為何難以實(shí)現(xiàn)？

     從近幾年房價(jià)的發(fā)展來看，除了2008年冬與2009年初春受全球金融危機(jī)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所放緩，房價(jià)有所下降外，1998年住房制度改革以來，房價(jià)一直處于穩(wěn)步甚至有時(shí)是快速上升的狀態(tài)。而政府的調(diào)控往往是越調(diào)越漲，而2009年的刺激更是直接將房價(jià)拉升到新高。

     這里面不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)以及在地方發(fā)展中日益處于重要的位置。

     統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)消費(fèi)與全國商品零售總額之比，已基本達(dá)到4:10；房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，能帶動(dòng)建筑、鋼材、建材、家電、家具等60個(gè)行業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重在2007年時(shí)就達(dá)到了4.8%，從稅收來看，與房地產(chǎn)有關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等7項(xiàng)稅收在2008年合計(jì)5434億元，接近2008年全國和地方稅收收入的10%和20%。2008年全國土地出讓金收入約為9600億元。

     受此影響，一些地方對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控往往投鼠忌器，“中央政策說調(diào)整，土地供應(yīng)等政策相應(yīng)受到影響，形成供應(yīng)緊張的市場(chǎng)預(yù)期，自然越調(diào)越高”，市場(chǎng)人士指出，“關(guān)鍵是中央關(guān)于加大普通商品房、保障性住房建設(shè)的要求在地方并未真正得以實(shí)施。”

     對(duì)今年以來的房價(jià)以及房地產(chǎn)形勢(shì)，王小廣認(rèn)為，本來2009年房地產(chǎn)中期調(diào)整將全面展開，也正好是解決我國多年房價(jià)頑癥的好機(jī)會(huì)。遺憾的是這一過程被強(qiáng)制中斷，房地產(chǎn)在未形成合理時(shí)間、合理空間的調(diào)整后，再次步入新的繁榮，風(fēng)險(xiǎn)明顯后移。

     三問房地產(chǎn)將向何處去？

     從我國國情來看，仍處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期。近十年中，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非沒有波動(dòng)，每次波動(dòng)也與金融政策、土地政策有關(guān)，但每次影響時(shí)間不長，每次房價(jià)下跌的幅度也非常有限。究其原因，主要是我國正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，帶動(dòng)了城市住房需求總量的增長，而不像西方發(fā)達(dá)國家那樣已處于城鎮(zhèn)化的飽和期。朱中一認(rèn)為，今后10年左右，我國的城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展時(shí)期，城市建設(shè)的質(zhì)量也將進(jìn)一步提高，這為房地產(chǎn)的發(fā)展繼續(xù)提供了機(jī)遇。

     12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭。會(huì)議明確列出了四條舉措：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。并明確指出，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

     如果地方政府真正明確普通商品房的“有效供給”到底該供應(yīng)多少，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的“規(guī)模”到底該有多大，把舉措落到數(shù)字上，銀行信貸具體操作不為投資投機(jī)性購房創(chuàng)造空間，相信2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像今年這般“戲劇”。

第 2 樓 | 發(fā)帖：zgzx1 | 時(shí)間：2009/12/19 12:21:23

瞭望：2010房地产能否支柱

     《瞭望》文章：2010房地产能否“支柱”

     文/包宗华

     为应对国际金融危机，国家在这一年间采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，而中国经济是否倚重房地产业过深也成为关注焦点。那么，2010年中国的房地产业的发展势头将如何？是否依然是国民经济稳定增长的重要支撑呢？

     近年来，房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”有人认为，以保房地产来保增长，可以较迅速地取得短期保增长的一切效果，但将不利于经济的长期稳定增长。房地产业不应该成为国民经济的支柱产业。

     房地产业能否成为支柱产业，首先要明确支柱产业的标准。支柱产业具有产业关联度大、具有扩大效应等特征，对国民经济的发展，能比其他行业发挥更大的作用。其二，国民经济总是不断地发展，产业结构和支柱产业也会不断变化，支柱产业不是“终身制”，在不同的时间段，会出现不同的支柱产业。再有，在一个国家的一定时间段里，也有可能同时出现两三个支柱产业。在上世纪里，就有的国家或地区宣布拥有两个支柱产业。

     具体从行业关联度和带动力来看，开发建设一项房地产项目，按投资额计算，有一半以上来自十几个行业提供的材料设备，因而具有很高的行业关联度。2007年房地产投资额预计接近2万亿元，就可以带动相关行业的产品销售额在1万亿元左右。如果计算间接带动，涉及的行业数量和带动额也很大。例如一家人买了新房，往往是家用电器和家具大多数要换新的，就能间接地带动家用电器业和家具业。房地产业还有一项基础性作用，也可以称为特殊的“带动作用”，就是各行业的发展，都要率先建没本行业的房地产。

     关于行业增加值。随着经济发展，社会分工越来越细，行业越来越多，许多行业的增加值在国内生产总值中所占比重会越来越小。房地产业却不同。由于每个行业的发展都要建设本行业的房地产，因而房地产增加值在国内生产总值中占的比重一般不会递减，有的阶段还会略有增加。这些年来，房地产的增加值占国内生产总值的比重一直保持在4%左右，这是其他多数行业达不到的。由于房地产属于建设范畴，还应从固定资产投资额的角度来观察。房地产业的投资额，要占全国固定资产投资额的20%左右，比重很大。此外，也应从增加社会财富的角度来观察。据一些西方国家的统计，在全国拥有的社会财富中，房地产要占20%以上。

     对国民经济持续发展的贡献。这些年来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8~11个百分点，其中有1~2个百分点是房地产业作的贡献。

     对城市政府财政收入的贡献。城市政府的财政收入，是发展经济和城市建设、改造的主要经济来源。这些年来，在各城市政府的财政收入中，来自房地产业的至少要在20%以上，许多城市达到40%以上。

     对提高就业率的贡献。全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展，有利于大量接纳就业人员。

     对提高人民居住水平和促进消费的贡献。1978年我国城镇居民人均住房建筑面积为7.2平方米，经过这些年住房建设的快速发展，到2008年末超过人均28平方米。过去实行公房低租金制度时期，居民平均住房消费占居民收入的1%~3%，而今许多居民已超过20%。住房消费的显著提高，会对国民经济的发展产生推动作用。

     对改变城市面貌的贡献。改革开放30多年来，各城市新建的房地产（含住宅）总量，比此前城市原有的房地产（含住宅）总量要高出好几倍。如果你到几个十几年前去过的城市调查参观，肯定会有“不曾相识”的感觉，因为这些城市实现了“旧貌换新颜”。

     由上可见，房地产业无论对国民经济的发展，还是居民的生活都具有重要作用。房地产业在2010年仍将在中国经济增长中发挥重要作用。

     （作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长）

第 3 樓 | 發(fā)帖：zgzx1 | 時(shí)間：2009/12/19 12:32:08

热门评论

     【热门评论】

     最近媒体不是说：国务院要遏制高房价吗？我就说3点办法：
     1、一人有两套房的交百分百的税，家庭人均30平以上的收物业税，在中国商品房定性应该是民生物资不是奢侈品。
     2、购买房子5年以内出售的，收百分百的税，彻底遏制炒房！
     3、房地产开发项目，价格公示，杜绝官商勾结的腐败。


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     虽然不愿意相信，但是这篇文章真的是非常客观的事实。我们老百姓若想买的起房应该再过20年左右。其实guo家出台的政策不是非常管用，应该加大中小城镇的投资力度，努力建设中小城镇的基础设施（科教文卫就业.....），这样就不会有大量的外地人涌入城市，大城市的供求比例也会降下来。但是这里面有很多利益关系（也就是所谓的“黑幕”“潜规则”），这些关系可不是你我小屁民能够洞悉的！

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     一句话完蛋了，泡沫越来越大，试想一下，就算几年之后这个泡沫破了，亏的是谁？那时候房地产抄手，都已经拿钱离开了，亏的是银行，而国家是不会让银行倒闭的，到了最后亏的还是我们这些老百姓，不是吗？让我们来给他们买单！所以怎么折腾，死的都是我们，而我们只有任人宰割！可悲哦我的眼前是一片黑暗的，看不到任何希望。。。。。

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     全球经济低迷，还保什么8，国家应该切实关心老百姓，这比什么GDP保八更重要

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     你们不如把大米涨到20块钱一斤，这样大米也变成了支柱产业，比房地产来钱快！

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     保障性住房的楼下停的全是奔驰宝马以及二十万以上的车辆!俺看不懂！

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