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| 萬科活不下去？小心開發商的謊話！ |
中國房地產市場中，存在著天然信息差。這讓本來對樓市信息判斷能力差的購房者，只能成為任其宰割的韭菜。
大部分人喜歡把希望寄托于房企的高管嘴邊，認為某些大品牌房企的管理者的口風一定是市場的風向標。但是哪些是真的，哪些是假的，購房者應該如何判斷，又成了一門技術活兒。
在9月中旬萬科內部會議上，萬科董事長郁亮一籌莫展，語重心長地說，今天我們面臨的轉折是全方位的，在政治、經濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業無一幸免。
接下來三年事業計劃書的制定，所有行為都要“收斂聚焦”，我們要保證“活下去”！而在今年，如果6300億的回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停了。”
隨后，此段對話迅速在網絡上引發熱議，“活下去”成為了2018年開發商們制定戰略規劃的主題。
在地產界，萬科一直是公認的龍頭老大，這個頭銜并不在于賣的房子有多么好，而是在于企業在保證超大規模的基礎上是否擁有良好的現金流，強大的現金儲備和超低的資產負債率。
而這次連萬科都要以保命為主的話，其他中小型房企豈不是可以直接宣告倒閉了嗎。
于是網上就有媒體據此力爭，大唱中國樓市將一去不復返，房價將會進入不可逆的下行渠道。著急改善的購房者像是熱鍋上的螞蟻，現在要不要賣房？晚賣是不是就沒這個價了。
那么這段話是肺腑之言還是煙霧彈，我們又怎么得知他們的真正想法呢？其實也不難，我們不需要關心他說了什么，我們只關心他做了什么就可以了，行動說明一切。
對于預期的判斷主要表現在拿地上。
根據全國前19強房企的上市公司年報分析，其合計土地儲備面積折合成規劃可建面積大約相當于19億平方米，它們去年全年合計銷售面積為3.2億平方米，以此推算，未來兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年。
這證明大房企儲備的土地是完全夠用的。
而在此基礎上，根據中指院數據，2018年1-8月，從拿地金額來看，碧桂園以1134億元拿地金額繼續位居榜首，萬科以1067億元穩居第二位，保利以821億元穩居第三位，3家房企的拿地金額平均超1000億。
既然如此不看好房地產市場，甚至都要“活不下去”了，又何必儲備這么多土地呢？況且今年上半年的地價水平還處于歷史高位，土地金貴的狠，這對追求凈收益的萬科好像并不符合道理。
這讓我想起了「禿鷲理論」
“在食物短缺的季節，禿鷲會一直尾隨在羸弱的獵物身邊，向獵物施加精神壓力，加速獵物死亡，然后啄食尸體，讓自己繼續活下去。”
這是20世紀90年代，美國財經作家希拉里·羅森伯格在所著的暢銷書《禿鷲投資者》中提出來的理論。
如果樓市交易低迷，房價進入下行通道，那么跟著大基調繼續加大力度唱衰房地產，比悲觀更悲觀，比極端更極端，這樣就會讓市場預期加速下滑。
最后導致的結果就是看不明白的同行業競爭者不敢拿地，購房者會根據“買漲不買跌”的心理慣性更加觀望，市場成交量加速下滑，中小型開發商賣不出去房子資金無法回流，最終被債務壓至破產，淪為老禿鷲的食物。
等到樓市蕭條，地方政府扛不住經濟壓力，主動降了地價后，強者入場抄底拿地，繼續做大做強。
其實在10年前，萬科的王石就已經悟到了禿鷲理論的精髓。
記得2008年王石在拋出“拐點論”時，在博客連補八篇大作補充觀點，一時在市場掀起巨浪。隨后在9月首次對開發的房產進行了大幅降價銷售的處理，這年萬科創造了478.7億元的銷售成績，市場份額同比上升了50％，從而一舉成為了中國房地產企業的龍頭老大。
然后就是2009年金融危機后，四萬億計劃出臺，房地產市場迎來井噴，而萬科曾說過自己不囤地、不捂房、不做利潤在25%以上的項目，結果全被自己的行為證明成了假話。
上面用大量的文字去闡述萬科的「禿鷲理論」，其實一是想告訴大家，開發商的話只能信一半，有些話并不是說給購房者聽的，不要被市場情緒極端化；二是開發商的拿地行為證明了他們對市場的「長預期」，而銷售行為決定了他們的「短預期」。
那么這時候就有人想問了，前段時間網上曝光上半年土地市場流拍嚴重，光是1～7月份，就流拍了近800宗土地，達到歷史巔峰，這不正是地產商對「長預期」的看冷嗎？
并不是，分析這個問題還要考慮三個因素。
第一是之前房地產融資太容易了，屬于高杠桿高風險行業，現在監管部門為了防風險嚴令禁止資金違規進入房地產，這就意味著房地產商融資成本極速上升，尤其是中小型企業，拿地稍有不慎就折在上面了；
第二限價政策當頭，面粉價格比面包貴，有的地方地價6000，建筑成本4000，結果政府限價10000，拿地就賠錢，有幾個人愿意做賠本兒賺吆喝的買賣？（但是未來預期受影響很大）。
第三是2015年和2016年發的公司債，多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構，也就意味著2018年開始進入集中到期。既然是債，到期就要還。而現在融資難，拿不到錢，債都還不上，更別說拿新地。
但從今年以萬科為代表的大型企業在一二線城市集中拿地的節奏來看，在長預期上，他們還會堅定地等到一二線城市的下一個周期。而從今年三四線城市流拍的土地占比78%來看，大多數房企對三四線的樓市已經是用腳投票了。
再來看「短預期」。
房價這東西并不是說拐就拐的，懂點兒經濟學的人都能按照貨幣政策，調控政策推算出現在的結果。
限購政策壓著需求，房貸利率壓著杠桿，限價調控壓著供給，供需雙方鎖死，房價能漲才怪。
市場橫盤后，最怕開發商繃不住，我在《金九銀十不再》里也說過，一旦開發商為了回籠資金開始做“以價換量”的游戲，房價便會如洪水般加速下跌，從而傳導至二手房市場。
一般來說，開發商不到萬不得已是不會主動降價的，因為降價利潤削了不說，最主要還會引發房鬧，維權事件成為籠罩在銷售處上方的陰霾。
事實證明，現在的結果比我預想的還要慘一些，萬科早看透了這一切，選擇這個時候講“拐點論”是怕中小型開發商繃不住，提前泄了氣。這樣還不如自己提前搶跑，和08年一樣，跑在前面永遠比后面的強。
9月26日，廈門萬科的白鷺郡別墅對外宣布開始5折拋售，原價500萬，現價278萬，雖然精裝變為毛坯，電梯和車位刨除，在銷售上玩了個心機，但是以價換量的意圖已經非常明顯。
與此同時，上海開始買房送寶馬，寶馬可直接兌現40多萬；四個月前因為搶房還有人暈倒的杭州，現在大部分樓盤直降2000元；西安新開盤項目出現0人購買現象，創下新的歷史記錄；碧桂園在安徽全省全線降價，蚌埠等城市6-7折拋售……
按現在這個局勢，銀十戰場會被眾開發商的以價換量的降價潮所淹沒，與此同時，大家還會看到在全國各地的售樓處翻涌的維權潮。
金九歇菜，銀十好不熱鬧。
2018年十月局勢已定，聲音嘈雜。
這時候的購房者應該學會仔細聆聽，不要被信息誤導。首先主動去查自己所在城市的土地流拍情況，如果土地市場依舊火熱，說明長預期還在。這個城市屬于大漲小跌的后者。
然后去判斷開發商降價潮里面的聲音。如果一個樓盤破天荒地給了你超大折扣，不要因為大減價去上車，而是要求證周邊二手房和這個樓盤的價差是多少，如果打折后的新房比二手房價格還高，那就證明是之前房價定的太高，還有空間，可以繼續等待。
這個時候開發商的降價促銷廣告會滿天飛，你要認真判斷是真心誠意還是虛情假意，因為大部分是打著降價促銷的幌子拉客的，要么之前承諾贈送的車庫不送，面積不送了，要么是裝修質量下降了，到頭來依舊沒買到便宜，如果能買到因資金流轉不開而放棄價格的盤最好。
多去跑盤，觀察各個地段的開發商打折情況，房價堅挺絕不降價的地段，說明這個區位價值好，這個時候去找此地段的次新二手房，因為樓市下行二手房業主往往比開發商更容易被說動，可以淘到筍盤。
這個時期對期房謹慎再謹慎，歷史上每到房價下行周期，卷著預售款逃跑的開發商比比皆是，這時候一定要選對有保障的品牌開發商，不然兩年之后你就是那個穿著白體恤，扛著維權大旗在售樓處門口從早喊到晚的苦逼業主了。
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