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| 任志強談房價、房地產稅、地方債務…真言應該去聽！ |
任大炮一開口談房地產，結果都是各方評論很多，有站隊挺他的，也有黑他的。
7月23日博鰲房地產論壇第18屆年會上，華遠地產前董事長任志強與去年一樣，用特殊的方式為現場嘉賓帶來了一次房地產思想盛宴。
三五年時間以來，白銀時代、地產公司名稱去房地產字眼——這些擔心害怕與房地產沾邊的心理和行為，在任志強這里，覺得根本不必要。任志強堅決認為，在未來的20年左右的時間里頭，中國的城鎮化仍然是一個高速發展的過程。從現有中國的城鎮化水平來看，離我們要實現現代化和小康目標還差的很遠。就房地產市場的總體情況來看，中國這個房地產市場巨大發展的前景，是不可忽略的事情。
任志強舉例數據稱，“全世界都找不到中國這么大一個房地產市場。目前中國的獨居家庭大概在7500萬戶，占城市總人口的6%左右，但是在北歐這個數據已經接近40%，歐洲的數據為25%左右，中國在未來的發展過程中，這個數據可能也會達到20%或者更高的水平，意味著幾年以后，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。”
全國的房地產商們，聽明白任志強的話了沒有，與其一天到晚擔心市場不好，不如找到市場的新空間，匹配自己的優勢資源，扎扎實實做好產品對口市場，發揮改革開放前期“明知不可為而為之”的拼勁和闖勁，市場就會生生不息，企業的精神就會綿延持久。
“行政干預與房價上漲”這個事情要重視
有句話說，凡人怕果，菩薩懼因。
房地產市場上，人們往往只直觀地看房價談房價。任志強不一樣，凡事都要追根刨底，就像不管社會和經濟怎么變化，他都堅信共產主義一定會實現。
任志強說，中國房地產市場比較明顯的一個特點，就是在政府主導下的一個市場。例如土地是政府壟斷和有計劃供應，曾經發生過很多因為土地而產生的價格波動，比如黃奇帆先生曾經說過，政府在土地上的錯配是非常嚴重的問題。
當人口向城市轉移的時候，特別是向大中城市轉移的時候，需要一個遷移數量多的地區，但往往土地供應不足。
對這個問題，任志強表示至今仍然無解，根源是政府對土地的控制問題。“政府對市場的控制還體現在多個方面。比如三四線城市的棚改貨幣化問題，如果一刀切用貨幣補償方式，容易造成供需矛盾。所以，現在中央政府采取了另外一種辦法，即部分地區貨幣化安置，部分地區是實物安置。”
在土地、棚改之外，任志強表示，政府對市場的控制還體現在各種限購、限價、限售措施、價格審批中。“整個的中國房地產市場，我們明顯看到的是政府對于市場的調控已經到了行政命令大于市場自由競爭的階段。”
他認為，“人口最向往的一線城市地區，房價被嚴格限制。結果導致全國房價普遍繼續上漲。”
從1月至6月份的統計數據來看，上半年投資主要靠房地產支撐，稅收和稅外的其他財政經費收入，來源于房地產市場的占比不小，在大約十幾萬億元的中央和地方的財政收入中，僅房地產和房地產相關的收入就達到了3萬多億元，這是一個非常大的比重。
任志強表示，“如果沒有房地產市場投資支撐的話，中國現有的投資增速可能就從6%降到更低的階段了。”
總體來看，今年上半年GDP增速從6.9%到6.8%，再到6.7%，部分專家預測下半年可能會繼續下降，甚至低于6.5%，尤其受中美貿易等不確定因素影響，數字會持續下降。
任志強預測，“從統計數字來看，下降的趨勢可能是更強烈。6月份房地產的銷售略有增長，增長了0.4個點。從銷售金額上可以明顯看出，增長得更高一些。中間大概有10%的差，這就說明房價是在持續上漲，且上漲趨勢不可逆轉。”
問題不在市場在你，如謀取高額利潤而不愿意低價銷售
投資市場里有句名言：一切限制流動性的行為，最后都會增加波動性。
因為房地產流動性問題，不少人對今年的房地產發展情況有所擔憂和恐懼，但任志強的看法不同，“我最擔憂的實際上不是在今年，是在去年就開始擔憂今年有大量的還債高峰，開發商的資金會嚴重不足。今年的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流出現問題，或者導致一些地區的開發增速繼續下降。”
今年年初房地產投資進入高峰期，但逐步下降的趨勢不可改變，就近三個月來看，投資趨勢呈下降狀態，6月份雖然有所回升，但仍是低位。另外，銀行貸款也是負增長的，個人按揭貸款也是負增長。
任志強預測，“下半年如果現行政策不改變，我認為房地產銷售量和投資還是持續下行。不過，我個人倒不覺得房地產市場會崩盤，或者會出現急速逆轉的情況，畢竟城市化需求還存在，改善性需求還大量存在，特別是獨居生活的總戶數在增多。”
過去三年，獨居家庭年增長率約30%，一方面是老齡化造成的獨居生活，另一方面是因為年輕人不愿意和老人共同居住而形成的獨居生活。因此，房地產市場需求還很大。去年房地產的總面積銷售量16.9億平方米。
任志強認為，雖然政府在控制一些市場的情況，但開發商并非沒有生存的余地。房地產行業依然有利可圖，如何解決資金和盈利問題，這取決于企業自身的能力和對市場的把握以及對政府政策的應用。
任志強舉例給出答案，“開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調控之下的政策變化，你是不是能適應。——
比如說在融資問題上遇到困難時，如何保證現金流的穩定；
比如說你拿地的地區是不是面臨著限購或者其他一些行政措施；比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當地的居民需求；
再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不愿意低價銷售。”
房地產稅緩解不了土地財政，開發商旱天也要想法帶把傘
對于緩解房價的房地產稅問題，近日國家統計局公開發言稱正在加速推進，也有人認為房地產稅可以緩解地方債務。
對房地產稅，任志強表示，這次國家統計局特別強調，希望用房地產稅的辦法來改變地方財政的這個財政收入結構。“我個人認為，這是不可能的。至少從立法的角度來看，今年還沒有列入立法范圍之內。從中國的長期發展歷史來看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房來估價，存在的問題也很大。我想它可能要減免一大堆其它的稅費，然后才能去征收新的稅費。那么減免這些稅費的過程中，是不是地方財政先要縮支啊，而新的稅收還沒有變成巨大的能量的時候，你中間這一段怎么過啊，所以我不認為房地產稅能夠改變地方政府財政的現有的收入收支情況，至少在相當一個年份中不能改變。”
任志強分析稱，地方財政首先要解決的是保證未來經濟發展和已支付的，或者說已取得的債務的還賬問題，在很多人認為地方財政的收入這個比例是很高的，有幾十萬億元了。如果累計計算國家的這個平臺債務，已經超過了100萬億元了，那么大于GDP的一種債務負擔，對地方政府來說，或對中央財政來說，都是非常需要引起重視的。
所以在去杠桿的過程中，企業即使去了杠桿，也無法解決這個地方財政去杠桿的問題。那么還有相當一部分收入來源，仍然要依賴于房地產市場，所以我相信，在一個非完全市場化的房地產市場的調控程度下，政府的政策可能會決定未來發展主導的方向。但是老百姓的消費欲望，實際上是在和政府政策之間取得博弈的一個過程。
在這個過程中，作為開發商，你更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽地往前走，雖然艱難，但可以前行。
“市場還是存在的。”任志強說。 |
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