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| 任志強PK社科院：誰在忽悠北京房價 |
“科學研究不像拉抬房價造勢，不能忽悠人。”面對房地產商任志強的質疑，北京市社科院迅速作出了回應。
3月31日，北京市社科院發布《北京藍皮書》系列四個發展報告，認為北京市目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產市場才會出現真正的降價(本報4月2日財經頭版有相關報道)。
就在《北京藍皮書》發布之后兩天，華遠集團總裁任志強就在其博客發表一篇近5000字的文章，從四個方面質疑了《北京藍皮書》的觀點。文章寫道，“頗讓人懷疑北京市社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發展，還是為了創造社會矛盾，更有損于‘專家’的稱號。”
之后，作為回應，《北京藍皮書》系列之一、《北京社會發展報告(2008-2009)》的主編、北京市社科院社會學研究所副所長戴建中也迅速撰寫了一篇文章，反擊任志強的質疑。
任志強的四點質疑
住房是否是剛性需求?怎么計算房價的可支付能力?依據什么來計算房價收入比?能否僅用一手房價平均值來代替房價平均值?在任志強的博客文章中，對《北京藍皮書》中關于房地產的內容做出了上述四點質疑。任志強的理由如下：
住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設保障性住房。
考察購房的可支付能力，國際上通用的數據是家庭收入中位數(中位數是指處在最中間的數值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計入可支配收入部分。
應該用國際慣用的住房面積中位數來計算房價收入比。2007年，中國住房面積中位數只有68平方米/戶，而《北京藍皮書》卻用了100平方米/戶來計算房價收入比。
不能僅用一手房市場的房價平均值來取代房價平均值，而應該用所有可交易的住房的價格中位數作為計算依據，包括二手房。
“房價是由供求關系決定的，而這個供求關系并非只計算北京市的戶籍人口。供求關系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數量和支付的能力。”任志強說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶籍家庭的收入統計數。這樣市場所面對的消費群就發生了變化。家庭資產、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京房價的重要原因。
任志強認為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。
“中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件。”任志強說，否則二三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?
任志強表示，不要將政府政策調控的錯誤推給市場，更不要都推給開發商，剛性需求靠開發商去吹是吹不出來的，開發商也不會買那么多的房子結婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經用事實給了《北京藍皮書》一個嘴巴，這些所謂的“專家”該清醒清醒了。
住房算不算剛性需求
“我連續兩年在《社會發展報告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求’”。戴建中表示，如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”?
從戴建中提供的數字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。
“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子”。戴建中說，去年以來很多消費者對樓市觀望，但沒有誰不買食品。
戴建中認為，在住房問題上，每個人都需要住房，這是住房消費需要，但需求是相對價格而言，并且一定是有限的，面對高價商品房，中低收入者的需求受到極大限制。
在戶均住宅面積上，任志強的數字與《北京藍皮書》差距很大。任志強提供的數據顯示，中國的住房面積中位數2007年只有68平方米/戶。戴建中對這個數據表示了懷疑。
按照《中國統計年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數據尚未公布)、農村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3.17人。這么算來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米/戶，農村住房面積為97.319平方米/戶。
“房地產商照政府規定執行90/70政策了嗎?”戴建中說，2007年連竣工的經濟適用房平均每套都有106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套?
在戴建中看來，房價收入比反映的是當下市場供給的有效性，拿100平方米為標準比任志強說的68平方米更有代表性。
北京的房價收入比真是23∶1嗎？
“房價收入比是有關住房市場和住房購買能力最全面的指標。”戴建中說，按照聯合國人居署的有關文件，在房價收入比定義中使用的是“中位數”。但人居署也指出，在得不到中等價格的時候，解決方法就是使用平均價格。
由于中國統計部門一般不使用“中位數”而使用“平均數”的概念，因此聯合國人居署在中國項目中，是用“平均數”來定義房價收入比的。
《北京藍皮書》顯示，2007年北京市城鎮戶均年可支配收入為65967元，當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則房價與收入之比為23∶1。
戴建中表示，幾年前就有人研究，如果真的用可支配收入“中位數”來做房價收入比的分母，由于中國貧富收入的極大差異，“中位數”會遠遠小于“平均數”，得出的房價收入比將更高。
對于任志強質疑的“可支配收入”，戴建中認為，一戶人家在沒有買房時，計算可支配收入要從總收入中減去每月繳納的住房公積金;在這戶人家買房時個人與單位的住房公積金又要發還給他，成為他可支配收入的一部分。
在《北京藍皮書》的文章里，戴建中認為作者的計算既包括了第一種情況，也已包括了第二種情況中的住房公積金，而不是任志強所說“每個職工還有24%的住房公積金等收入未計入可支配收入部分”。
數據顯示，2007年北京城鎮從業人員745.4萬人，而截至2008年年底，北京地區建立住房公積金單位的職工為429.24萬人，沒有住房公積金的至少占從業人員的40%。“即便按任先生的說法，房價收入比由此從23：1降到18.5：1，離‘人人買得起住房’也是相差太遠了。”戴建中說。
“任志強先生‘只為富人蓋房’，但幾年下來，北京的富人市場也逐步飽和了。”戴建中說，北京市統計局2007年9月底的抽樣調查中，被調查戶未來五年有購房需求的為18.3%，僅有2.1%戶擬購房價在100萬元以上。
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