房地產私募基金野蠻生長住建部官員發警告

發布日期：2012/1/13 來源：北青網

房子是投資品而非投機品———

限購、限貸、限房價……2011年的樓市環境對以往總能主導市場的開發商來說顯得四面楚歌。

就在這樣一個不同以往的關口，人民幣房地產私募基金以星星之火的燎原之勢，向開發商拋出了繡球。

近日，住房和城鄉建設部政策研究中心發布的《人民幣房地產私募基金發展報告》（下稱《報告》）稱，“根據各方信息匯總，估計目前人民幣房地產私募基金融資總規模近千億元。”

野蠻生長

“人民幣房地產私募基金出現并發展的最大意義在于，它能夠為社會大眾尋找投資渠道；對房地產市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時，令房地產行業較高的利潤大眾化。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹對《第一財經日報》表示。

“2010年可說是國內房地產基金元年，而今年則是房地產基金蓬勃發展的一年。”全國房地產投資基金聯盟會長張民耕不久之前對媒體表示， 2010年全國共有房地產基金公司100余家，而2011年，許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金，截至目前，“國內房地產基金往少里說也有近500家”。

在資金的量級上，《報告》顯示，2010年國內人民幣房地產私募基金資金規模達到了500多億元。而2011年，其資金總規模已實現翻倍增長。

《報告》認為，民間資本充裕、投資渠道匱乏、行業收益相對較高以及由行業調控依法的重組需求，這幾種因素的共同作用，使得人民幣房地產私募基金的發展成為必然。

不過，以目前的情況看，與其說房地產私募基金蓬勃發展，或許不如說野蠻生長更為真實。

高和資本董事長蘇鑫表示，目前，市場上大量人民幣私募股權基金，其投資模式各不相同，這也是目前基金之間的主要差異。“一類是以可轉債形式投資房地產項目，以開發商贖回可轉債作為主要退出途徑。還有一類則是通過股權收購的形式，收購房地產項目，再以銷售退出。”

而這類債權形式的投資，在很多業內人士看來就是一種變向的“高利貸”。“基金把錢給開發商，他保證每年給我多少回報，但他要把公司印章、銀行印鑒給我（作為抵押）。”一位房地產基金業內人士表示，債權類投資一般會設置保底、回購或對賭條款，以確保基金收益，“這就像放高利貸”。

《報告》也發現，“多數基金對房地產企業或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實質上僅承擔了債權的風險。”

相比而言，股權投資由于需要與開發商共同開發某一項目，面臨的市場風險也就更大。還有基金會直接買下項目100%權益，開發、整理后出售或出租，這無疑將考驗基金的專業判斷和操盤能力。

“由于大部分人民幣房地產私募基金發展始于2010年，目前除少數基金外，多數尚未完成 ‘募集—投資—管理—退出’的完整經營周期。各基金公司的投資能力、盈利能力和管理水平尚不明確。”《報告》坦言，目前對于人民幣房地產私募基金來說，是機遇與風險并存。

房子是投資品而非投機品

一個值得關注的問題是，如今的人民幣房地產私募基金普遍以“高收益和快進快出”的形象示人。

《報告》課題組調研表明，從調研的情況看，目前人民幣房地產私募基金的年化目標收益率基本確定在20%~25%，由于基金對投資項目的風險與收益的匹配要求，表現在越是投向中小開發企業的項目，目標收益越高。如：投入特大型開發企業的項目年收益率在10%~15%；一般較大開發企業的項目年收益率在15%~20%；中小開發企業的項目收益率在20%~25%，甚至達到50%。

盡管目標收益率遠高于社會平均利潤率，但從課題組調研的基金公司的項目選擇來看，他們都基本有信心達到目標收益率。

與此同時，《報告》還發現，由于人民幣房地產私募基金大多以投項目為主，并且只介入項目運作周期的部分環節，比如，僅在拿地環節、僅在開發環節，或者僅在銷售環節，所以基金存續期相對較短。一般1~3年左右。同時，這也與所募資金屬性相關，符合投資者快進快出的要求。相對而言，外資基金周期較長。

“基金不是投機，這種高收益和短期行為很難持續。”北京盛世神州房地產投資基金首席執行官王戈宏認為，造成房地產私募基金目前這種不健康狀況的原因，在于較為尷尬的投資模式。

“房子是投資品種而不是投機品種。”王戈宏表示，“房地產基金一定要打破這種高利貸的心理，不要一味地追求高利、暴利、短期，而要有一個長期的心態。”他認為，人民幣房地產私募基金當前的現狀只是其處于早期階段的一個表現，目前的嘗試都是值得的，但現在的做法不能代表將來。

對于未來的發展，秦虹指出：“人民幣房地產私募基金還是要回歸到股權投資的本質上。”

對此，王戈宏表示認同，“真正的股權投資是個方向，與房地產開發商共擔風險。當股權與債券形成一種合理比例的時候，房地產基金才有真正的希望。”

“這要求未來開發基金一定要具有足夠的規模，才可以與其他債權法競爭。”除此之外，王戈宏認為，地產基金未來還將出現分化，除了投資于開發階段的基金，還將出現持有基金。

在監管方面，秦虹表示，目前人民幣房地產私募基金處于起步階段，主要依靠行業自律。“對這個行業來說，信用是最高要求，隨著這個行業的發展和規模的不斷擴大，監管一定會被提上議事日程。長遠來看，對于LP和GP都將設置門檻。”

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房地產私募基金野蠻生長 住建部官員發警告

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