農田投資基金挖掘田地的阿爾法收益

發布日期：2011/8/9 來源：新財富作者：周瑩

農田投資基金挖掘田地的阿爾法收益

　　在經歷了2008、2009年的驚濤駭浪之后，富裕的個人投資者、大大小小的私募、對沖基金，以及包括養老金和大學基金在內的保守型的機構投資者，都被最質樸的“民以食為天”的道理所吸引，已經或正在走出辦公室、走向越來越廣闊的農田，轉行當“地主”，在全球糧食產業鏈中找到了一個獨特的切入點，從農田中尋求經濟飄　搖中一份難得的安穩感，以及讓他們趨之若鶩的超額收益。迄今，全球約有40家機構投資者推出了相關的農田投資基金，估算總量超過了150億美元。

　　終日在城市的鋼筋水泥里努力工作、生活的人們，大多都有一個返璞歸真的簡單夢想：等有了足夠的錢、或者退休后能到郊區買塊地，種點蔬菜, 挖個魚塘, 再養點雞鴨，既能遠離塵世的煩惱又能實現自給自足。沒準，順帶還開發出一小片生態農業。
　　從古至今，土地一直被視為最大的財富，除了自然災害和戰爭等不可抗力之外，幾乎沒有人能從你手上把它奪走。土地的價值舊時讓地主、農場主發家致富，到了現代又養肥了世界各國拼命囤地的房地產商。
　　如今，當城市里的房產泡沫愈演愈烈又逐個破滅之時，農田卻在日趨膨脹的人口數量和不斷上漲的糧食價格之下，日益成為稀缺資源，而金融危機的推進和深化更是催化了農田重回投資人的視線—除了坐享土地升值帶來的漁利之外，還能每年持續收獲農田出租和農作物收成帶來的現金流。同時，農田本身具有的腳踏實地的安穩感足以讓受打擊之后愈發脆弱的投資人雀躍不已，而其中所蘊藏的穩定而超額的阿爾法收益更讓他們趨之若鶩。

　　誘人的阿爾法收益
　　在這些正在或已經“從城市走向農村”的投資者中，個人投資者由于門檻的限制與投資工具的匱乏而相對勢單力薄，大大小小的機構投資者成了新一輪農田開墾的主力，而他們所背靠的則是包括養老金和大學基金在內的保守型的機構投資者。
　　2010年5月，由麥格理支持的AMERRA資本宣布發行一只新的農田股權基金，成為開墾農田的最新成員。經驗老道的索羅斯則早在2002年比索大幅貶值之際，就在阿根廷投資成立一家名為Adecoagro的公司，投資于拉丁美洲的農業和可再生能源。如今，這家公司在阿根廷、巴西和烏拉圭擁有近34萬公頃土地，種植了咖啡、大豆和其他各種大宗商品作物。據《華爾街日報》2010年2月的報道，如今成為阿根廷最大糧食供應商的Adecoagro正在進行IPO前的最后準備。
　　對于嗅覺靈敏卻又分外謹慎的機構投資者而言，投資農田所能帶來的低風險高回報是他們在遭受金融危機洗禮之后尤其看中的。美國房地產投資受托人理事會（NCREIF）的數據顯示，從1991年1月至2008年12月底，NCREIF農田指數的平均年收益為11.43%，而同期標普500僅為5.69%。若投資者1991年初在這兩只指數上各投入1000美元，到了2008年底，NCREIF農田指數的投資人能獲利6017美元，而標普500的投資人連本金一共只能收回2709美元（圖1）。

　　除此以外，隸屬宏利金融（Manulife Financial）旗下、美國最大的農業地產投資機構之一的漢考克農業投資集團（Hancock Agricultural Investment Group，HAIG）更是用自己20年的業績證明了蘊藏在農田中誘人的阿爾法收益。
　　成立于1990年的漢考克，截至2009年底掌管著總值約12億美元的農業地產，在美國加利福尼亞州、中西部和密西西比等主要農作物產區擁有超過7.4萬公頃田地，此外在澳大利亞和加拿大也擁有不少農田。其最新發布的業績報告顯示，過去10年，投資農田的年化回報率達到14%，而5年期和7年期的年化回報率則更高，并且其近三年的收益表現一直優于標普500、巴克萊美國綜合債券指數、標普GSCI指數以及標普GSCI農業指數（圖2）。更重要的是，相對較高的回報率是在低風險系數下獲得的（圖3）。

　　有漢考克的珠玉在前，近兩年來美國、歐洲乃至非洲推出的多個農田股權基金都把年回報率鎖定在10-20%的區間。

　　多樣化的收益組成
　　作為實物投資品的農田，除了出色的長期投資回報表現和較低的風險成為分散投資風險、對抗通脹的有力工具外，吸引眾多機構目光的還包括其多樣化的收益組成：土地升值只是一個方面，農作物產出和農田出租每年還能為投資者帶來持續的現金流，這是一般的投資資產所無法比擬的（圖4）。

　　當土地本身的價值有所波動時，農產品和租金收入往往會對投資農田的總收益形成有效補充。另一方面，盡管農作物的年收成會隨自然條件的變化而有所波動，但與房屋出租類似的是，農田的租金一般都在合約生效時一次性付清一年期（根據合約具體條款不同會有所變化），因此基本屬于十分有保障的范疇。而即便是最壞的情況發生，租戶拒絕支付租金或臨時毀約，近幾年的市場行情也決定了，管理得當的農田總是十分搶手，極少出現空置的情況。
　　擁有持續現金流的特性初看之下與投資房產獲取租金的情形相似，不過，進一步分析顯示，與投資商業地產或住宅相比，農田投資仍然具有一些特定的優勢。不管是住宅、商鋪還是寫字樓，都與當地經濟的景氣度高度相關。而農作物則是面向全球市場的商品，玉米和大豆等更是國際期貨市場重要的大宗商品，因此，其對本地經濟的依賴程度較低。NCREIF的數據顯示，即便是在2009年，美國農田依然實現了0.78%的微幅升值，同時還創收5.5%；相較之下，包括商鋪、公寓和寫字樓在內的商用地產價值則下滑了22%。不過，整體而言，投資農田和投資任何商業地產一樣，會受到政府政策變動以及大宗商品市場走勢的影響。
　　另一方面，不管是農田的租戶更替還是換種其他農作物，農田投資人都無需支付房屋轉手時通常要發生的再裝修費用，類似的開支還包括寫字樓或商鋪的維修費用等相比之下，投資農田的潛在成本優勢更為突出。

　　“民以食為天”的基本面支撐

　　除了上述兩個從財務角度考量的優勢之外，對許多正在或已經轉行當“地主”的基金、機構投資人以及個人投資者而言，看中的只是一個最簡單也最基本的現實：民以食為天—只要科幻小說中吃一粒藥片就能抵一天伙食的場景不在現實生活中發生，只要人們還需要吃飯，農田的價值就不會消失，而由此產生的投資機會也同樣會一直存在。隨著人口數量的攀升、耕地面積的下滑，農田愈發顯現出其珍貴。
　　聯合國經合組織的數據顯示，到2050年，全球人口將在現有水平上再增加20億，突破90億大關。僅在未來20年，由人口增長所帶動的糧食消耗就將翻一番，而越來越擁擠的地球只是導致糧食需求增加的一個因素。隨著人均收入的增長，尤其在新興市場，肉類在居民飲食結構中所占的比重也相應提升。與人類直接進食糧食相比，養殖家禽需要更多的糧食，乘數效應顯著。
　　然而，從供給面來看，氣候變化、城市化進程、水資源匱乏以及土地沙化等問題都直接導致可耕地面積早已進入下滑通道，而且未來下滑速度將進一步提高。聯合國糧農組織預計，到2030年，全球人均可耕地面積將僅為上世紀60年代水平的一半（圖5）。供需之間的不平衡導致的直接后果就是農田價格的上漲。以美國的數據為例，每英畝農田的價格已經由上世紀60年代的不足300美元飆升至2008年底的約2400美元（圖6）。

　　2008年春天，小麥和大米等主要糧食的價格創下了歷史紀錄，價格瘋漲在全球引起了食物短缺的恐慌，一些國家因此限制糧食出口，而更嚴重的情況則是在個別國家引發了暴亂。現在回頭來看，不少專家把當時糧食價格的上漲看成一個轉折點，如同上世紀70年代石油危機對日后石油價格所產生的助推作用一樣。當對饑餓以及由經濟危機導致的不確定性的恐懼結合在一起時，農田似乎成了投資人不二的選擇。近兩年來，即便在大宗商品市場大幅下探的情況下，資金仍源源不斷地流入各國的農田。
　　2009年全年，世界銀行的糧食基準指數繼續上揚了23%，盡管當年的平均價格指數略低于2008年的水平，但與2007年相比仍然保持上漲。事實上，2008年所發生的“糧荒”已經被許多人視為未來更大危機的預演，“民以食為天”的事實下糧食乃至農田的供需不平衡是支撐農田投資長期向好的堅實基本面。

　　基金轉行當“地主”
　　在這個基本面之下，再加上金融危機下對資產安全性訴求的不斷提升，被譽為“金融天才”的量子基金創立人索羅斯、歐洲銀行巨擘羅斯柴爾德（Rothschild）以及全球知名的資產管理公司貝萊德（Blackrock），都不約而同地選擇了當“地主”的副業。并且，越來越多的機構投資者正在跑步加入這一行列。
　　在2009年年中舉行的首屆全球新興農田市場投資大會上，不僅充斥著農業行業高管和對沖基金經理的身影，包括哈佛大學在內的五家大學基金也湊了一回“熱鬧”。2009年11月，海灣地區的首個農田股權投資基金正式發行，總規模達3.5億美元，計劃投資于非洲、東歐和前蘇聯國家的農田。2010年3月，兩家南非的資產管理公司聯手合作，大毛筆發行了一只30億南非蘭特（約合4億美元）的基金，押寶非洲肥沃的農田。美洲、亞洲、歐洲、大洋洲，沒有地域的限制，各大洲的基金都已行動起來，轉行當“地主”。
　　據不完全統計，迄今為止，全球約有40家機構投資者推出了相關的農田投資基金，估算總量超過了150億美元，而這個數字還沒有把主權基金、企業和個人行為計算在內。可以想象，全球農田投資市場的整體規模實際上要大得多。對投資人而言，農田不僅給他們的資金提供了一個“避風港”，還讓他們在全球糧食產業鏈中找到了一個獨特的切入點，從而坐享糧食緊缺帶來的一連串資產增值。
　　為了充分發揮農田“避風港”的優勢，盡可能降低投資風險，這些基金在投資前會充分評估農田的基本面，包括農田所處的區域、農作物的種類、產量以及農田本身的價格/收入比和負債情況等信息。
　　作為農田投資的“先驅”之一，漢考克的作法極具代表性。首先，由于漢考克投資的農田主要在美國本土，所以他們會選取一些在全球市場上更具競爭優勢的農作物，以玉米、大豆、杏仁和胡桃為主。其次，在美國國內找到生產這些作物最經濟的區域。最后，基于候選的農田進行定量的風險回報分析。為了實現農作物收入的最大化，漢考克絕大多數情況下都會請專人負責打理農田，當然，這樣做的風險也會更大一些。而如果想要降低風險，將農田出租給第三方打理以及選擇不同區域的多種農作物，都是十分有效的方式。
　　由于農田投資的門檻相對較高，因此，目前絕大多數基金都是面向機構投資者的。漢考克的投資專戶門檻高達5000萬美元，而英國新興資產管理公司（Emergent Asset Management）旗下的農田投資基金，對機構投資者的要求是500萬歐元，個人投資者也高達50萬歐元。
　　而過去個人投資農田的唯一途徑就是直接買地，親自打理的同時坐等升值；而另一種更常見的方式是，在投下巨款購入土地后將其交由摩根大通等銀行的專門部門打理，由此獲得租金回報，基本承襲了農場主古往今來一以貫之的獲利方式—將自家多余的田地出租、與租戶分享農作物收成或欠收風險。隨著農田投資熱潮的不斷擴散，個人投資者參與的需求也越來越旺盛。2009年10月，瑞士的一家資產管理公司已經推出了首個專門面對個人投資者的農田投資基金，并且設立類似房地產投資信托（REITs）的農田投資信托方案也已經擺上了不少機構的案頭。

　　“新殖民主義”的道德拷問
　　這邊廂，繼機構投資者之后，個人投資者對農田的熱情空前高漲，而另一邊廂，近幾年來在市場上翻云覆雨的主權基金也不甘于后，斗志高昂地加入了全球范圍的“圈地運動”，尤其是押寶在了亞洲、非洲等地區肥沃的農田里。
　　事實上，如果大致梳理一下近幾年來大宗的土地交易，不難發現，背后的推手正是各國政府或者由他們所主使的主權基金或大集團。2010年4月，沙特阿拉伯農業大臣宣布將積極找尋在阿爾及利亞購入農田的投資機會，而其他的海灣國家，如卡塔爾和迪拜則已經開始在非洲和亞洲等國租賃或直接買入土地，然后將所有或大部分收獲的農作物出口到自己國家，從而保證自身的糧食供給。此外，科威特在柬埔寨租賃了13萬公頃稻田，埃及則計劃在烏干達種植84萬公頃的小麥和玉米。
　　顯然，在這場轟轟烈烈的現代“圈地運動”中，非洲由于得天獨厚的條件而成為了土地輸出的主力。津巴布韋的農田單價幾乎不到阿根廷和美國同品質農田的1/10，并且，對許多非洲的小農戶而言，單位產量已經40年未曾有過變化，多一點肥料和灌溉，其產量就將獲得大幅提升。在押寶非洲農田的投資人眼中，非洲儼然成了挖掘農田中的超額收益的最佳地區。
　　下至個人投資者、上達主權基金在非洲頻繁的動作也讓新一輪的“圈地運動”廣受質疑，背上了“新殖民主義”的道德枷鎖。作為全世界接受海外援助最多的國家之一，蘇丹一共向海灣國家、埃及和韓國出租了150萬公頃優質農田，租期長達99年。而最經典的“案例”當屬被迫“流產”的韓國大宇物流（Daewoo Logistics）在馬達加斯加的投資計劃。按照大宇的方案，其將在馬達加斯加的四個地區租賃90萬公頃土地，總投資額達20億美元。最終，韓國把馬達加斯加改造為其糧倉的計劃在引發廣泛民怨的情況下以馬總統下臺和項目終止而告終。
　　2009年5月，聯合國糧農組織、國際農業發展基金和國際環境與發展研究所在一份共同發布的名為《搶地還是發展機遇？》的報告中就指出，非洲國家正將大片農田以近乎免費的代價出讓給其他國家和投資者，而換來的只是鏡花水月般的就業機會和基建承諾。
　　然而，可以肯定的是，即便面對“新殖民主義”的道德拷問，農田投資熱潮還將在全球各地持續，并且吸引越來越多的個人、機構參與其中，而主權基金代表的各國政府更將成為農田潛在的最大買家，成為延續農田投資熱潮的主要推手。因為，城市化進程不可逆轉，可耕地面積的減少和人口的增長是不爭的事實，而“民以食為天”的古訓更是亙古不變的真理。

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