抄底美國的房價

發布日期：2011/5/7 來源：經濟觀察報作者：周亞霖

李海靜帶了一行9人去美國看房，這次有3個人買了位于美國佛羅里達的高爾夫社區項目：售價20萬美金的獨棟，每人1-2套。

李海靜服務于威翰地產，這家機構是美國看房團最早的組織者。李海靜說，他們的成交同比增加了一倍。大部分的成交來自長三角，其次是北京和廣州。

今年以來，在北京有分公司的全球地產代理機構大都成立了新部門，把美國、加拿大等地的豪宅拿到中國來賣。過去，所謂“美國購房團”顯得噱頭有余，成交寥寥，但現在，大有火候到了的意味。

【現金為王】

威翰地產在2007年底來到中國，在過去的幾年，他們都是每兩個月組織一次看房團，而最近的幾個月，因為客戶太多，就把看房團變成了1個月1次或2個月3-4次。

李海靜服務的這一行人中，沒有買房的客人要求6月份單獨去洛杉磯，他們想看看橘子郡爾灣的售價300萬美元的高端項目，作為VIP的“獨立團”，他們還要在那里打幾場高爾夫。

至2010年底，美國的地產已有所回升。就在“渾水”發布研報三天前，另一家名為西群（Citron　Research）的美國調查機構發表了一篇針對中國高速頻道文章，同樣質疑該公司“業績好得難以置信”。

現在中國地產市場限購，股市走勢也不佳，越來越多的錢在尋找出路。投資者把眼光投向了海外，美國成了最主要的選擇。

次貸危機之后，美國房價“跌跌不休”。現在，一些美國的房地產界人士開始認為，美國的房價到了一個谷底。拉斯維加斯那類金融危機前大肆發展地產，供應量巨大的城市，房價已經腰斬。即便是房價最堅挺的紐約，記者采訪的在那里生活的人都認為“房價跌了一成”。

在拉斯維加斯、亞特蘭大等很多地區，銀行拍賣的獨棟別墅，便宜的只要5萬美元左右。這類就是數量眾多的“法拍屋”——還不起貸款的人被銀行清理出戶后拍賣的房屋。

法拍屋的數量非常可觀。中介機構的估計稱，拉斯維加斯房屋交易6成是法拍屋。金融危機前，這個城市大肆地發展房地產。亞特拉大、達拉斯約有20%-30%的交易是法拍屋。

美國FORMAE公司的市場總監Ellen居住的城市亞特蘭大，房屋均價已經比金融危機前降低了30%。銀行因為要著急收回現金，法拍屋比市價又低了20%。FORMAE公司是一家美國的不動產投資公司。“貸款非常困難。如果信用等級在620分（分數在325分到900分之間，620分-680分為信用中等）以下的人，貸款免談。另一方面現在銀行拍賣量卻非常巨大。2009年，美國就有285萬套法拍屋。”這些因素綜合起來，Ellen覺得現在就是一個有大量現金的人在美國買房的絕佳時機。

對于當下的形勢，Ellen引用全美地產經紀商協會（NAR）首席經濟學家Lawrence　Yun的話來形容：“現金為王”。

可能所有愛儲蓄的民族現在都受到“現金為王”的美國的熱烈歡迎。Ellen的鄰居是一位猶太人，在近階段，就陸續就買了16套房子。只要有好的物業出來，他就趕緊去看。Ellen認為，在華人居住較多的地方，譬如加州、舊金山、紐約房價就高很多。

【分散風險】

現在，投資美國的故事仍在演繹。Ellen稱，他們已經帶了不少中國南方城市的人去美國投資買房。最近有幾次交易，是人并未到現場看房，都是在中國完成的交易。

FORMAE去年6月在上海開設了分公司。Ellen稱，他的公司剛剛幫一個溫州老板投資了一個年回報率在7.87%的項目。

這是一個位于亞特蘭大市最繁華的商業區DOWNTOWN16街的房子——3層的聯排別墅，距離全美排名第二的理工大學喬治亞理工大學僅隔一條街。這個2000多英尺的房子租金每月1780美元，房價是18.8萬美元（折合人民幣約123萬元）。

和以往移民帶來的置業需求不同，李海靜的客人大部分都沒有移民。李海靜稱，移民公司也想和威翰地產合作。

移民比投資的門檻高很多，按照美國法令，投資移民需要在美國區域中心（多為農業地區或高失業地區）和非區域中心(經濟發達的商業中心區)投資50萬或100萬美元，其中可以包括不動產，但還必須創造10個就業崗位。

李海靜說，很多移民公司的辦法是組織一個基金，讓基金成立一個公司，創造就業崗位，譬如買一個超市，雇傭數十個人。但必須是兩年后，公司經營狀況等通過官方審核，移民者才能獲得永久綠卡。

據李海靜的了解，當下的這些投資者不僅僅是為了追求投資回報，將資產風險分散到海外，也是很重要的原因。前述的她的9位客人都是第一次去美國，都沒有綠卡，是高爾夫球友。

【投資賬本】

美國亞裔房地產協會全國主席、21世紀不動產美國德州房地產公司董事長Kenneth　Li稱，在華人房屋交易中，有70%是來自內地，其中5%-10%是投資者。21世紀不動產是美國第二大不動產經紀公司。

在Kenneth　Li的周圍，一些非華人的資深經紀人也會聘請華人來做助理，這樣很有助于開展業務。

這些都促成了中介們的好生意。Ellen前述那個溫州老板的越境交易費用大約花費了房價的3%。Ellen會收取一個月的租金來做出租服務的傭金；每個月房租的10%來做管理費用。

在美國買房，如果對當地稅收政策不清楚，可能投資回報率并不高，何況美國房價下行風險仍然存在。Ellen稱：“每個州不一樣，一般在1%-3%之間，而亞特蘭大只收1%，這也是Ellen認為投資亞特蘭大比較重要的因素。”

Kenneth　Li說，除了房產稅，還有保險也是該注意的。每個州保險費用都不一樣。如果是災害比較多的路易斯安那州，費用就貴些。房子大小不同，費用也不同，一般在500-1000美元不等。

因為美國人工成本很高，修繕費用是要特別注意的。在美國，一個水管工的工資是一個小時70-100美元。

Kenneth　Li就認為，“一定要注意不能買到屋況差的房子。地基、結構、屋頂是三個最重要的地方，這些壞了，修理的費用大約就要2萬-3萬美金。有的法拍房因為房屋空置時間會有1-2年，所以一定要認真看好房子”。

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