七成央企涉足房地產國資委態度曖昧

發布日期：2010/1/9 來源：華夏時報

經過一年的鏖戰，央企的主要經營指標，在同比下降的通道上終于劃出大陽線。

1月7日，記者從國務院國資委召開的“中央企業負責人經營業績考核工作會”上了解到，中央企業全年營收總額預計將超過12萬億元，利潤總額將超過7500億元。也就是說，與去年相比，考核央企的關鍵指標均全線飄紅。

《華夏時報》記者在獲得上述消息的同時，還從社科院“2009/中國房地產發展報告”課題組某核心成員處獲悉，受益于4萬億元投資及寬松的貨幣政策，2009年1-10月，央企中涉及建筑業的利潤總額累計同比增長44.5%?；诖?，這位專家向記者直言：央企翻紅，房地產業功不可沒。而對于央企進軍房地產，國資委的態度顯得有些曖昧。

【七成央企進場】

1月6日，海南省省長羅保銘在國新辦告訴記者，海南自發布國際旅游島建設計劃以來，就有包括央企在內的眾多企業，進駐?？?、三亞等地，發展與旅游業相適應的賓館、度假村、海景房等房地產項目。

為避嫌，羅省長表示不便透露企業的名稱，但記者了解到，目前至少有中國中鐵、國電、遠洋、中海等央企活躍在海南的房地產市場上。尤其是中鐵集團，在2009年12月15日，其下屬的中鐵置業在三亞市迎賓路一塊112畝的土地競拍中，以1500萬/畝的價格造就了海南新地王。

中鐵的更大目標在2011年。按照發展規劃，到2011年，中國中鐵房地產業務板塊收入要達到225億元，進入全國房地產企業前10名；到2016年，集團房地產業務更要進入行業前5名。

中國中鐵進入房地產行業時間并不長，但它在半年報中披露，截至目前，處于開發階段的項目占地面積已高達1200多萬平方米，總建筑開發面積則為1700余萬平方米，這個數字讓業內人士很是吃驚。

“房地產行業的豐厚利潤，正是中國中鐵等大型央企愿意進入的原因?！敝袊缈圃貉芯繂T、連續6年擔任“中國房地產發展報告”主編的牛鳳瑞，向本報記者表示，正是由于中鐵置業這樣的央企參與，成全了自己，也“惹火”了中國的房地產。

有關數據顯示：當前國資委分管的129家央企中，逾七成企業涉足房地產業。其中，保利、遠洋、華潤、中房等以地產為主業的有16家，而多達80余家的央企，在輔業中都含房地產，他們的主業來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等行業，這些企業原本和地產關系不大，但都日漸加入到拿地大軍行列。

從央企近年利潤發展變化來看，其總體凈利潤開始出現明顯的下降。而在主營業務利潤下降的同時，有報道稱，在央企去年二、三季度的收益中，竟然有三成來自輔業房地產。

輔業的帶動作用究竟有多大？記者多方求證尚無權威說法，但牛鳳瑞援引一份資料：中國建筑國際2008年房地產開發業務營業收入占比僅在9%左右，卻依靠22%左右的平均利潤率，貢獻了48%的營業利潤；中國中鐵以占公司總收入1.7%的房地產業務，貢獻了8.6%的營業利潤。

有消息稱，中國建筑將要把房地產業務的利潤貢獻比例提升至60%；而中國中鐵，則立志要進入房地產行業5強。

雖然中鐵、中建只是個案，但據國家統計局公布的最新數據顯示，我國房地產開發企業的資金來源，出現了較大增長，僅去年上半年就達到28639億元，同比增長28.7%。而中國為應對金融危機所撥出的4萬億投資，絕大部分都進入了央企或地方國企。而進入央企的大量資金，相當的一部分被企業移花接木，投向房地產領域，這就有了“地王”新紀錄，頻頻央企造。

【房地產“救駕”】

央企“不務正業”，說到底是奔“錢途”而來。

來自專業研究機構的報告顯示，去年上半年各月成交排行前十的商品房開發地塊中，六成的高價地塊，均有央企背景的企業站在后面。其中，保利、中化方興、中海地產、中糧地產、招商地產等央企的表現最為搶眼。

就拿中化方興來說，其母公司為中化集團，近半年來，集團的主業中除了房地產，其余的如農業、能源、化工等都不景氣。去年一季度，化工行業普遍虧損，中化下屬上市公司中化國際，經營的大宗商品橡膠、焦炭、鐵礦砂等受到了明顯影響，利潤水平不及往年的1/4。相比之下，中化方興的房地產業務迅速發展，中化集團資產規模約1000億元，按照國資委核定央企主業的標準，該集團房地產業務資產規模應在集團總資產的1/5左右，但近一段時期以來，母公司不斷將資產注入方興地產，這就有了2009年6月底，中化方興以40.6億元的天價，將北京廣渠路15號地摁入賬下。

【更多的場外央企，開始對房地產行業“虎視眈眈”】

一位近期打算在地產界淘金的央企董事長表示，在傳統的制造領域，企業想獲得利潤十分困難，而進入房地產，企業不想獲得利潤都十分困難?！八?，我們計劃將房地產定為公司的第二副業，計劃做大這塊業務?！彼硎?。

不久前發布的“2009中國房地產發展報告”，通過對國資委欽定的央企開發商進行業績評測，發現即使是業績居中的企業，在房地產領域也戰績不凡。如華潤置地，2009年輕而易舉地完成了200億元的銷售目標，而上一年的營業收入還不到這個數的一半。

報告還對企業的盈利性、成長性等指標進行分析，認為央企地產企業的凈利潤率，甚至高于所謂的行業標桿企業萬科。萬科地產2008年的凈利潤同比下降16.7%。而央企出身的保利地產，當年實現營業收入155.2億元，凈利潤同比增長50.35%；中海地產的全年凈利潤率，也遠在萬科之上。

關于央企地產的盈利能力，記者從財政部的網站上也能得到印證。據財政部發布的消息，2009年1-11月，央企中煙草行業利潤出現下滑；石油、鋼鐵、煤炭、有色等行業利潤降幅趨緩；電網企業和鐵路運輸行業減虧明顯；相比之下，施工房地產、建材、汽車等行業，利潤大幅增長。

“在實體經濟沒有完全恢復的當下，央企將房地產作為一種產業布局，對企業、對出資人都有好處。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示，由于央企手上一般都握有重金，也有很低廉的融資成本，這些錢如果被放到主業上，很有可能虧本，放到房地產上倒可以賺錢。陳國強也以華潤置地為例，華潤置地的紅山世家項目，售價已經從去年年初的1.8萬元/平方米均價上漲至2.4萬元/平方米，最高價格達到了3.5萬元/平方米，不到一年，溢價幅度近100%。

“產業布局只是一個說辭，房地產的暴利才是央企不愿離開房地產的真正原因?！北本﹪诖笸偨浝砝钪腔鄄┦空f，在制造業過剩，主業經營并不良好的情況下，央企通過高達100%以上的土地溢價參與地產開發，目的或是加大土地儲備加快從股市圈錢，或是從高房價中獲益，“實現堤內損失堤外補?！?br>
【國資委“縱容”】

央企挾巨資北上南下，制造一個又一個地王，業內外對此頗有微詞，但大管家國資委卻態度曖昧。

“國資委最近對央企房地產業務的整合重組，給我的感覺是放緩多了?！崩钪腔圩⒁獾剑?009年在內，在已完成的央企重組案和主輔改制案中，除中房集團獲得過華能房產的業務劃撥外，其余企業均無動作。

去年早些時候，李榮融在央企負責人會議上表示，國資委將加快推進中央企業的聯合重組，清理虧損企業和非主業板塊。李榮融的講話中，提到了電力、軍工、煤炭、鋼鐵、電子信息等行業，卻只字不提房地產。

央企房地產業務的整合重組，似乎成了國資委刻意回避的話題。而在兩年前，李榮融在回答本報記者提問時表示，將房地產作主業的央企不會超過15戶，相當的一部分只作為過渡，其余的重組、退出是必然。

實際上，整個2009年，國資委為實現“保增長”的第一目標，對于涉房央企的整合重組或主輔分離，監管力度并不大。國資委對這項工作的模糊表態，縱容了眾央企在房地產市場上樂此不彼。

“目前國資委也處于兩難境地?！标悋鴱娬f，對于央企房地產業的重組，國家一直有硬要求，一些原來不做房地產的央企現在進入這個領域，不但是高地價推動高房價，而且給結構調整和房地產業的重組，帶來很大的困難。

對央企大舉進軍房地產，雖然國資委態度曖昧，但是央企與房地產業“閃婚”，隱憂依稀可見，尤其是去年10月以來，隨著樓市“價升量跌”現象的出現，對央企來說不是好事。

以北京為例，盡管目前的房地產價格仍然在上漲，但交易量則在持續下滑。去年8月份，北京期房住宅成交量環比下降了8%，但新盤開盤均價卻較去年4月上漲了4000元/平方米。

有數據顯示，央企中僅母公司和二級企業設立房地產公司的房地產資產總量，目前已高達1800億元人民幣。這些央企半道上進入房地產行業，一旦房地產價漲量跌釀成拐點，對于高成本拿地、缺乏專業操盤經驗的央企可能更加兇險。

國資委當然也意識到這一點，為此，國資委副主任黃淑和1月7日對來京出席“經營業績考核工作會議”的央企負責人發出警示，要慎重進入房地產、期貨和股市等高風險領域，已經進入的，要規范程序、嚴格考核。

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