樓市格局大變：國資大舉進場央企身影頻現

發布日期：2009/9/17 來源：南方網

9月10日，上海，70.06億。地王記錄被刷新，奪標者為中國海外發展有限公司(下簡稱“中海”00688.HK)，雖離2007年長沙地王92億的天價仍有距離，但結果仍令人瞠目。

伴隨著國家振興經濟計劃的出臺，央企集團大舉拿地、“地王”頻現。經歷了20余年市場化歷程的中國房地產市場格局悄然被改寫。

國資大舉進場

今年以來，地王后面，央企身影頻現。

全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在接受本報記者采訪時分析，一方面因這部分企業有大量的閑置資金，有大量的未分配利潤，同時還可以輕松獲得銀行貸款，銀行更樂于貸款給這些企業。另一方面，因為這部分央企在各自的行業內處于壟斷地位，對商業波動體會的并不深刻，對未來的房地產市場預期過于樂觀。“毫不客氣地說，‘匹夫之勇’造成了天價地的出現，專業房地產公司是不會這么做的。”李稻葵說。

同時，以央企為首的國資背景企業，也擁有巨大的利益沖動。中化方興，其母公司中化集團是國資委圈定的16家以房地產為主業的大型央企之一，近半年來，中化集團的其他幾個主業農業、能源、化工等行業不甚景氣。今年一季度，化工行業普遍虧損，業績大幅下滑，利潤水平不及去年1/4。中化下屬上市公司中化國際經營的大宗商品橡膠、焦炭、鐵礦砂，受到了明顯影響。

國金證券首席經濟學家金巖石在接受本報記者采訪時表示，從這個角度來看，國資背景的企業進入房地產市場的時間太晚了。開始試驗階段，是民營企業打先鋒。直到銀行的介入，按揭貸款興起，香港證券市場內地房企上市，樓市才迅速從試驗性階段發展為超常規的發展階段。2007年，房地產被定義為支柱產業，按照中國的現行體制，央企等國資背景的企業介入便成為不可避免的趨勢。而部分央企存量太少，導致拿地心情有些急迫。

五礦發展（600058.SH）旗下房地產公司五礦置業，方興地產都屬此列。

利弊之辯

然而，頻頻誕生的地王，讓央企招致各界非議。李稻葵認為，地王的產生也必然會推高房價。由于2007年房價的暴漲，一些政府官員也在不同場合公開表達，核心地塊應該掌握在國企手中，才有利于房價的下降。而一個反例是，首開股份（600376.SH）和北京城建（600266.SH）開發的首城國際，價格曾一路從每平方米10800元的價格上漲至18000元。該地塊也曾經被稱之為地王。開發商拿到廣渠路36號地曾承諾房價不高過9500元/平方米。

李稻葵擔心的是，由于地方政府的賣地財政模式，希望將土地賣出更好的價格。而通常央企主要領導人都是政府任命的，國資企更容易配合地方政府將地價拍高。“這將會是一個可怕的利益鏈條，這將惡化地方政府的激勵模式，而不能很好的解決民生問題，如果房地產市場出現大幅度的波動，這些高價拿地的央企將會把損失轉嫁給銀行。”

不僅僅是主業為房地產的央企表現激進，非主業為房地產的央企和大型國企也將資金通過委托貸款等各種方式投入到房地產行業中。某大型央企的子公司曾不止一次將資金委托貸款給房地產企業，變向參與房地產開發。而主業、輔業分離，央企房地產資源整合進展尤為緩慢。

正略鈞策合伙人薛迥文告訴本報記者，近年來，國資委雖然加速整合，但是央企的規模龐大，很多企業下屬3級子公司甚至還沒有進入國資委的監管視線。因此，這些子公司的投資行為就更沒有被納入國資委的監管范圍。很多央企仍舊以各種方式投資房地產。

今年7月21日，國資委主任李榮融在央企負責人會議上表示，今年下半年將加快推進央企聯合重組，清理虧損企業和非主業板塊。電力、軍工、煤炭、鋼鐵、電子信息等行業將成為央企重組購并的主要行業。同時對于近期央企在全國各地的頻頻中標地王，國資委主任李榮融也公開表示，希望這些央企更加清醒、更加穩健、更加扎實地做好自己的工作。

摘得高價地的央企和國企并不認為地價過高。一位央企背景房地產企業高管私下向本報記者表示，表面上看這些地塊的總價偏高，但實際上央企所拿的土地都是城市核心地段最好的資源。

國進民退？

萬通地產（600246.SH）董事長馮侖9月11日在參加一個公開論壇時表示，如果在房地產行業大規模的國進民退之后，將會使市場交易制度被破壞，房地產將會變成壟斷房地產市場。如果現在大量的產品是由央企和國有企業供應，價格就變成了剛性。民企拿地，如果市場價格不合適，會比成本價還低就賣掉。而央企拿地，市場不好時，因為擔心國資流失，不會降價。

馮侖認為，去市場化的后果，必然可能引發一系列社會問題。“央企本身是靠納稅人的錢組成的資產，它應該是透明、公平的。房地產市場這種‘國退民進現象’會引發隱患。”

而在金巖石看來，不管央企是否拿下地王，地王還是必然會產生的；不管央企是否是房價上漲的推手之一，在城市化大潮下，房價也必然上漲。

金巖石認為，未來的房地產市場必然是資金實力更強大的央企唱主角，但是也會產生分化。資金實力更強大的央企將會主要集中開發利潤較低的大盤。而體制靈活、有豐富開發經驗的民營企業可以通過開發高檔樓盤獲利。

而針對最近許多城市的“新地王”得主多為央企的現象，里昂證券房地產研究部區域主管王艷持相反觀點。她公開表示，長期來看，內地房地產市場不會成為央企主導的市場，而最近央企頻頻大手筆拿地，甚至頻摘“地王”桂冠的現象背后，其實是央企借錢比較容易，融資成本相對要低，而投資房地產則被多數央企看為現階段較好的投資渠道。

王艷認為，目前來看，央企的市場份額總量還不到30%，內地樓市最終也不會由央企主導，這是因為房地產業不是保守者的游樂場，風險很高，市場波動更大，這并不符合央企的特點，長期來看，民營企業在房地產業的增長速度會更快一些，未來，央企所占市場份額應低于20%。

李稻葵認為，央企是否將成為下一階段土地市場的主角，將取決于貨幣政策的走向。

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