全國(guó)土地一年賣(mài)9000億地方政府“吃”地為生

發(fā)布日期：2008/10/16 來(lái)源：南方網(wǎng) 作者：騰訊

地方政府“吃”地為生數(shù)十年收益一朝耗盡延續(xù)十多年的“賣(mài)地財(cái)政”導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲,損害農(nóng)民利益,也導(dǎo)致“形象工程”和腐敗滋長(zhǎng)

■本期嘉賓

周天勇：中共中央黨校校委研究室副主任

課題組：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)土地政策改革”課題組

劉正山：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政。

從此，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來(lái)源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個(gè)部門(mén)可以借此征收土地規(guī)費(fèi)，也提高了部門(mén)的積極性。

———課題組

出讓土地收入實(shí)際是將未來(lái)50到70年的土地收益在一年中收上來(lái)。目前的賣(mài)地財(cái)政，實(shí)際是今天政府一年花掉應(yīng)當(dāng)是未來(lái)政府幾十年的收入，透支未來(lái)子孫的幾十年的財(cái)政資源。哪一屆賣(mài)地多，哪一屆領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)政日子就好過(guò)；而哪一屆賣(mài)地少，或者無(wú)地可賣(mài)了，就會(huì)陷入財(cái)政困難。

———周天勇

“經(jīng)營(yíng)城市”是地方政府控制公有經(jīng)濟(jì)資源較多而又缺乏權(quán)力約束條件下的特殊產(chǎn)物，它其實(shí)是地方政府職能定位錯(cuò)亂的一個(gè)典型表現(xiàn)。相當(dāng)一部分地方政府在“經(jīng)營(yíng)城市”過(guò)程中，做的其實(shí)是拆房子、倒地皮的活動(dòng)，通過(guò)“饑餓供地”以拉動(dòng)房?jī)r(jià)，從而大牟其利。

———?jiǎng)⒄?

在上期的“國(guó)是開(kāi)講”中，專(zhuān)家圍繞房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)展開(kāi)的討論中，已經(jīng)明確指出：政府依靠出讓土地使用權(quán)獲得了大量的財(cái)富，土地是政府最重要的資源之一。依靠土地產(chǎn)生的收入，被稱(chēng)為“土地財(cái)政”。

但近年來(lái)，賣(mài)地求財(cái)愈演愈烈，地方財(cái)政變成了“賣(mài)地財(cái)政”。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“賣(mài)地財(cái)政”幾乎占據(jù)了地方財(cái)政的半壁江山，也因此帶來(lái)耕地流失、“經(jīng)營(yíng)城市”等諸多弊病。

在今年兩會(huì)上，“賣(mài)地財(cái)政”成為代表及委員們熱議的焦點(diǎn)。致公黨的提案認(rèn)為，“賣(mài)地財(cái)政”導(dǎo)致地方政府忽視了保護(hù)耕地的職責(zé)，是耕地減少的原因之一；而九三學(xué)社的提案則認(rèn)為，“賣(mài)地財(cái)政”導(dǎo)致政府不認(rèn)真落實(shí)廉租房政策……

“賣(mài)地財(cái)政”不合理，理應(yīng)予以糾偏除弊。本期國(guó)是開(kāi)講，邀請(qǐng)三位嘉賓，就此議題展開(kāi)討論。需要說(shuō)明的是，本期署名“課題組”的嘉賓是參與國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)土地政策改革”課題組的成員，因其成果屬于集體智慧，特署“課題組”之名。就請(qǐng)跟隨三位，一起透視“賣(mài)地財(cái)政”的是是非非。

土地出讓金已經(jīng)成為很多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入最主要來(lái)源。據(jù)專(zhuān)家調(diào)查和測(cè)算，土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。

全國(guó)土地一年賣(mài)了九千億

“我的調(diào)查和測(cè)算發(fā)現(xiàn)，土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右”

南都：“兩會(huì)”期間，有不少代表委員質(zhì)疑“賣(mài)地財(cái)政”。包括致公黨、九三學(xué)社等民主黨派也在相關(guān)提案中建議，政府應(yīng)當(dāng)放棄“賣(mài)地財(cái)政”。何謂“賣(mài)地財(cái)政”？

周天勇：我對(duì)此的理解是：政府先將農(nóng)業(yè)用地低價(jià)強(qiáng)制征收到政府手中，城鎮(zhèn)原有國(guó)有土地的再出讓?zhuān)苍谡恋夭块T(mén)手中，大部分土地再向用地商招拍掛或者以其他形式出讓50到70年不等的使用權(quán)。賣(mài)地財(cái)政是我國(guó)目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國(guó)家高度壟斷土地制度形成的。

課題組：從土地上產(chǎn)生的收入占到地方財(cái)政收入的一半以上，發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。城市擴(kuò)張和土地占用帶來(lái)的稅收，主要是建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅及耕地占用稅等，這些全部由地方享有。為此，在地方政府選擇開(kāi)掘和擴(kuò)大能快速增長(zhǎng)財(cái)政收入的稅種征收渠道中，發(fā)展城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和土地征用成為首選。城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展，近年來(lái)已成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)的支柱性收入。

劉正山：“賣(mài)地財(cái)政”是比較形象的說(shuō)法，指地方政府財(cái)政收入主要依賴(lài)土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)。“賣(mài)地財(cái)政”是政府職能錯(cuò)位的必然結(jié)果。現(xiàn)在很多地區(qū)，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來(lái)源。我的調(diào)查和測(cè)算發(fā)現(xiàn)，土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。從全國(guó)情況看，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重也非常高。2007年全國(guó)土地出讓總價(jià)款為9130億元以上，而全國(guó)的財(cái)政收入為3.2萬(wàn)億元，從而土地出讓收入占財(cái)政收入的比重為28.53%.

分稅制導(dǎo)致“賣(mài)地財(cái)政”

當(dāng)時(shí)規(guī)定土地出讓金歸地方，于是，地方政府通過(guò)征地，低價(jià)從農(nóng)民手中拿地，高價(jià)轉(zhuǎn)手獲得收入

南都：怎么會(huì)產(chǎn)生這一現(xiàn)象呢？

劉正山：產(chǎn)生“賣(mài)地財(cái)政”的直接原因是分稅制。1994年的分稅制改革主要是為了增加中央財(cái)政收入，從而那些稅源穩(wěn)定、稅基廣、易征收的稅種大部分劃歸中央。然而，分稅制將“財(cái)權(quán)上移”的同時(shí)，卻將“事權(quán)下移”。這樣一來(lái)，地方政府要做的事越來(lái)越多，但手中可支配的財(cái)力相對(duì)越來(lái)越少。加上不盡科學(xué)的政績(jī)考核機(jī)制，地方政府的官員要想升遷，必須自己想辦法籌措經(jīng)費(fèi)，想法將GDP搞上去。地方政府該怎么辦？當(dāng)時(shí)規(guī)定土地出讓金歸地方政府，于是，地方政府通過(guò)征地，以低價(jià)將土地從農(nóng)民手中拿走，高價(jià)轉(zhuǎn)手獲得收入，以滿足各種開(kāi)支的需要。

這是政府職能扭曲以及中央與地方政府分權(quán)不合理的表現(xiàn)。嚴(yán)格按照分稅制的原則，75%的中央稅用于轉(zhuǎn)移支付給地方政府，顯然比例太高。但這么高的轉(zhuǎn)移支付力度依然滿足不了地方政府財(cái)政支出的需要，說(shuō)明地方政府機(jī)構(gòu)太過(guò)臃腫、附加的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等責(zé)任太多。

課題組：考察政府預(yù)算內(nèi)收入構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行分稅制下，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方。近年來(lái)增長(zhǎng)較快的所得稅也改為共享稅，這使得在東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)，但地方財(cái)政收入在總收入中的比重不高。在中西部地區(qū)，由于地方稅收生成能力有限，地方政府的行政運(yùn)轉(zhuǎn)和工資支出主要靠中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)。基于陜西全省整體的財(cái)政狀況，在2000年前發(fā)放工資都很困難。

從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方。從此，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來(lái)源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個(gè)部門(mén)可以借此征收土地規(guī)費(fèi)，也提高了部門(mén)的積極性。

多數(shù)賣(mài)地款未納入預(yù)算

導(dǎo)致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長(zhǎng)

南都：“賣(mài)地財(cái)政”很不正常，主要責(zé)任在哪？

劉正山：若說(shuō)責(zé)任者，我認(rèn)為是體制，是政府職能定位扭曲造成的必然結(jié)果。當(dāng)前財(cái)政開(kāi)支的主要問(wèn)題在于：第一，吃財(cái)政飯的人太多，需要越來(lái)越多的財(cái)政收入。根據(jù)測(cè)算，中國(guó)目前的官民供養(yǎng)比為1：18.官方公布的資料顯示：行政管理費(fèi)占財(cái)政支出，從1989年的6.15%上升到18.73%，這其中還不包括預(yù)算外行政事業(yè)支出費(fèi)用。第二，政府的職能主要是提供公共產(chǎn)品，但是我國(guó)的基本公共品的財(cái)政支出比重偏低。政府用于基本公共品的支出只占財(cái)政支出的43%，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在70%.相反，中國(guó)政府公共支出越位很?chē)?yán)重，譬如，經(jīng)濟(jì)建設(shè)費(fèi)仍然占財(cái)政支出30%（預(yù)算外和沒(méi)有列入預(yù)算的，高于這個(gè)數(shù)據(jù)）。

南都：既然“賣(mài)地財(cái)政”已經(jīng)成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來(lái)源。如此龐大的資金不進(jìn)入預(yù)算，使用過(guò)程中存在黑洞是極有可能的。

劉正山：對(duì)于大部分地區(qū)而言，賣(mài)地收入確實(shí)沒(méi)有納入預(yù)算內(nèi)管理，屬于“體外循環(huán)”。這種“體外循環(huán)”特征的存在，地方使用的部分土地出讓金不在財(cái)政預(yù)算的監(jiān)管范圍之內(nèi)，有些土地出讓收益的征收部門(mén)與使用部門(mén)同屬一處，導(dǎo)致了一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長(zhǎng)。

將土地出讓金納入預(yù)算內(nèi)、實(shí)行“收支兩條線”管理，是解決問(wèn)題的最基本的一步。目前，個(gè)別地方已經(jīng)開(kāi)始探索。例如，上海市2001年發(fā)布的《上海市土地出讓金管理辦法》規(guī)定，土地出讓金收入實(shí)行“收支兩條線”管理。從2008年開(kāi)始，上海市決定把土地出讓金收支納入人大監(jiān)督。中央也在研究，如國(guó)土資源部制定的《土地出讓金收支管理辦法》，已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院，將來(lái)的不久將出臺(tái)。

當(dāng)然，保障土地出讓金合理高效使用，單純依靠“收支兩條線”乃至人大監(jiān)督，顯得不夠。在當(dāng)前的財(cái)政體制下，人大要做到有效監(jiān)督，還需要附加措施。每年各級(jí)財(cái)政部門(mén)所作的預(yù)算工作報(bào)告，比較簡(jiǎn)略，只有幾頁(yè)紙，無(wú)法反映財(cái)政資金的明細(xì)的來(lái)源與運(yùn)用。而要了解進(jìn)一步的情況，則需要看財(cái)政部門(mén)編制的預(yù)算大本。然而，在當(dāng)前的體制下，預(yù)算大本上印著秘密字樣，只有廣東等少數(shù)地方的人大代表可內(nèi)部調(diào)閱預(yù)算大本并質(zhì)詢財(cái)政部門(mén)。而且，即便是預(yù)算大本，如果缺乏政策解釋本，由于專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)等等障礙，連一些學(xué)者也未必能看明白，人大代表實(shí)施有效監(jiān)督有一定難度。

所以，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改革預(yù)算體制，如采用部門(mén)預(yù)算，通過(guò)一本預(yù)算就能知道各級(jí)各個(gè)政府部委花了多少錢(qián)，還可以看出系統(tǒng)內(nèi)部某個(gè)單位花了多少錢(qián)、花到了什么地方。相應(yīng)地，土地出讓金的收取和支用，明細(xì)項(xiàng)目也會(huì)一清二楚。地方政府肆意濫用、挪用等的可能性大為降低。

一年吃掉50-70年收益

出讓土地收入實(shí)際是將未來(lái)50到70年的土地收益在一年中收上來(lái)，透支未來(lái)子孫的幾十年的財(cái)政資源

南都：“賣(mài)地財(cái)政”這種現(xiàn)象可能會(huì)帶來(lái)哪些弊端呢？

周天勇：我認(rèn)為，賣(mài)地財(cái)政有百害而無(wú)一利。賣(mài)地財(cái)政，首先造成的是財(cái)政收入的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)。由于出讓土地從時(shí)間上看是50年到70年不等，因此，出讓土地收入實(shí)際是將未來(lái)50到70年的土地收益在一年中收上來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，土地收入在一個(gè)財(cái)政年度中被支出，這樣未來(lái)50到70年的土地收益基本上在一年中被花掉。這樣，在各屆黨委政府中，哪一屆賣(mài)地多，哪一屆領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)政日子就好過(guò)；而哪一屆賣(mài)地少，或者無(wú)地可賣(mài)了，則財(cái)政就會(huì)陷入困難。目前的賣(mài)地財(cái)政，實(shí)際是今天政府一年花掉應(yīng)當(dāng)是未來(lái)政府幾十年的收入，透支未來(lái)子孫的幾十年的財(cái)政資源，在今天吃干榨盡。

其次，賣(mài)地財(cái)政，是促使地方政府利益與中央宏觀調(diào)控博弈的最主要的動(dòng)機(jī)，也是多占及浪費(fèi)土地和投資過(guò)熱的深層原因。由于多賣(mài)地可使地方政府多得收入，使其進(jìn)行城市交通等建設(shè)土地?cái)U(kuò)張，土地寬打?qū)捰茫Q食農(nóng)業(yè)用地，總體上土地利用率較低；并且賣(mài)地?zé)徇B帶的是招商引資熱和投資熱，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)，投資增長(zhǎng)速度比消費(fèi)增長(zhǎng)速度高，投資與消費(fèi)的比例失調(diào)。誰(shuí)能獲得土地，誰(shuí)也就等于獲得了財(cái)富。于是土地不僅成了用地商競(jìng)相爭(zhēng)奪的資源，也成了政府吸引外來(lái)投資的引誘物。許多地方經(jīng)營(yíng)城市，走“以地招商、以地?fù)Q路、以地興城”的發(fā)展道路，于是政府大量批地獲得收入，開(kāi)發(fā)商大量圈地，土地大量被浪費(fèi)和閑置。

賣(mài)地財(cái)政推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，侵蝕了農(nóng)民和城鎮(zhèn)購(gòu)房居民的利益。改革開(kāi)放以來(lái)，低價(jià)征用制度，從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)移的利益大約在15萬(wàn)億人民幣左右，而賣(mài)地補(bǔ)償給農(nóng)民的不到其中的5%.農(nóng)民的土地財(cái)富，轉(zhuǎn)變成了城市化和現(xiàn)代化的高樓大廈、公園廣場(chǎng)、企業(yè)廠房、鐵路公路、水庫(kù)電站等等，但是，許多農(nóng)村的農(nóng)民卻因征地而致貧，形成4000萬(wàn)失地、失保和失業(yè)農(nóng)民。房?jī)r(jià)上漲中，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利外，其中相當(dāng)比例是政府高價(jià)出讓土地向購(gòu)房居民轉(zhuǎn)嫁的部分。因此，賣(mài)地財(cái)政，也是造成中國(guó)居民買(mǎi)不起房的一個(gè)很重要的原因。

課題組：在東、中、西部地區(qū)的城市擴(kuò)張中，儲(chǔ)備土地和政府信用抵押貸款成為政府城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的主要資金來(lái)源。這使政府財(cái)政和金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)與隱患。

盡管有巨大的土地出讓收入為城市建設(shè)提供資金，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市建設(shè)資金的需求，其資金缺口就只能依靠土地融資。為了從銀行融資，地方政府成立政府性公司作為融資的載體。這些政府性公司雖然名稱(chēng)各異，但基本使命卻完全相同：通過(guò)土地抵押等途徑，給城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)行融資貸款。另一種融資途徑是政府賦予土地儲(chǔ)備中心抵押貸款的權(quán)力。這些貸款多以短期為主，一般為一至二年。當(dāng)土地出手順暢且行情看漲時(shí)，政府可以通過(guò)豐厚的土地出讓收入歸還銀行貸款。但伴隨這一輪土地調(diào)控，一些地市已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地招、拍、掛價(jià)格低于底價(jià)、政府土地出讓收入劇減的嚴(yán)峻局面，還貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

劉正山：我認(rèn)為“賣(mài)地財(cái)政”至少帶來(lái)了三大弊端：第一，被征地農(nóng)民的利益難以得到保障，造成社會(huì)不穩(wěn)定隱患；第二，給地方政府的投資沖動(dòng)增加了巨大動(dòng)力，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量受損；第三，地方政府為了盡可能多地攫取土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，有推高土地出讓金價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)力，從而直接、間接地加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，嚴(yán)重透支了居民的未來(lái)消費(fèi)能力。

“經(jīng)營(yíng)城市”很多是倒地皮

相當(dāng)一部分地方政府在“經(jīng)營(yíng)城市”過(guò)程中通過(guò)“饑餓供地”以拉動(dòng)房?jī)r(jià)，從而大牟其利

南都：看來(lái)，“經(jīng)營(yíng)城市”和“賣(mài)地財(cái)政”是如影隨形呀。

劉正山：我早就說(shuō)過(guò)，“經(jīng)營(yíng)城市”是地方政府控制公有經(jīng)濟(jì)資源較多而又缺乏權(quán)力約束條件下的特殊產(chǎn)物，它其實(shí)是地方政府職能定位錯(cuò)亂的一個(gè)典型表現(xiàn)。不可否認(rèn)，“經(jīng)營(yíng)城市”在舊城改造中發(fā)揮了積極作用，包括大連在內(nèi)的很多花園式城市，很大程度上是在經(jīng)營(yíng)城市理念下崛起的。然而，相當(dāng)一部分地方政府在“經(jīng)營(yíng)城市”過(guò)程中，做的其實(shí)是拆房子、倒地皮的活動(dòng)，通過(guò)“饑餓供地”以拉動(dòng)房?jī)r(jià)，從而大牟其利。

南都：“賣(mài)地財(cái)政”事實(shí)上造成大量失地農(nóng)民，農(nóng)民對(duì)土地的權(quán)益如何保障？

劉正山：“讓農(nóng)民分享到土地的收益”，似乎是說(shuō)，政府應(yīng)當(dāng)從土地收益中劃出一部分給農(nóng)民。這只能是亡羊補(bǔ)牢的舉措。目前中國(guó)有4000多萬(wàn)失地農(nóng)民，隨著城市化的加速，在未來(lái)五年內(nèi)，中國(guó)平均每年還將增加被征地農(nóng)民265萬(wàn)人。這些失地農(nóng)民，相當(dāng)一部分成為回良玉所說(shuō)的“三無(wú)農(nóng)民”———“種地?zé)o田，做工無(wú)崗，社保無(wú)份”。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)盡快拿出一部分財(cái)政收入，開(kāi)展失地農(nóng)民的社保、職業(yè)發(fā)展培訓(xùn)和就業(yè)安置工作，解決征地遺留問(wèn)題。

另一方面，新征土地，必須嚴(yán)格限制“公共利益”，縮小征地范圍，合理補(bǔ)償。我主張按照市價(jià)補(bǔ)償，也就是說(shuō)，農(nóng)民作為市場(chǎng)主體，與征地單位公正交易，交易價(jià)格就是合理補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格。當(dāng)然，農(nóng)民獲得的賣(mài)地收益，（1）需要交納所得稅，這部分稅金，用來(lái)建設(shè)農(nóng)村醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施；（2）政府要強(qiáng)制農(nóng)民從收益中拿出一部分作為社保資金，且要求一次性交清。這有利于農(nóng)民的養(yǎng)老等保障問(wèn)題的解決。

以征稅方式終結(jié)“賣(mài)地財(cái)政”

打破土地制度二元結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)用地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，讓農(nóng)村和城郊集體土地直接進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)

南都：如何才能終結(jié)這種“賣(mài)地財(cái)政”現(xiàn)象？

周天勇：最重要的是改革土地征用制度，明晰農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地應(yīng)有的權(quán)利，改變目前農(nóng)村集體土地實(shí)際上的村主任和村委會(huì)所有制；延長(zhǎng)土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地延長(zhǎng)出讓時(shí)間，土地使用年期可以交易流轉(zhuǎn)；取消非公益用地向農(nóng)民強(qiáng)制征地的方式，廢除土地50到70年的出讓體制，在符合規(guī)劃的情況下，讓農(nóng)村和城郊集體土地直接進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)；進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)的可以采取分年出租土地使用權(quán)、一次性出讓長(zhǎng)期土地使用權(quán)、土地使用權(quán)入股等等多種形式；用于建設(shè)的土地，都必須符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并成立土地交易所，如果是長(zhǎng)期使用年期出讓?zhuān)家诮灰姿鶔炫慕灰住?

那么，政府有關(guān)土地的收入從哪里來(lái)呢？一是征收土地長(zhǎng)期使用權(quán)交易增值稅。無(wú)論是企業(yè)長(zhǎng)期使用的國(guó)有土地，還是農(nóng)民使用的集體土地，如果出讓?zhuān)谕恋亟灰姿袙炫慕灰祝诮灰走^(guò)程中收取土地交易增值稅。二是土地使用稅。即用地法人對(duì)其所占有長(zhǎng)期使用權(quán)的土地，按照面積和區(qū)域級(jí)差，每年或者每月向政府交納一定水平的稅收。三是對(duì)企業(yè)、行政、事業(yè)和社團(tuán)等法人，對(duì)城鄉(xiāng)自然人，按照所擁有房產(chǎn)的價(jià)值，征收一定水平的房產(chǎn)稅。對(duì)于居民，考慮中國(guó)以往納稅的習(xí)慣，可對(duì)一定基本面積以上的部分征稅，并顧及我國(guó)人口眾多和土地稀缺的國(guó)情，對(duì)超面積的房產(chǎn)實(shí)行階梯式累進(jìn)征稅，從而抑制房產(chǎn)投機(jī)和土地資源的浪費(fèi)。四是對(duì)擁有土地長(zhǎng)期使用權(quán)的占有者，如果其按照年月分期出租土地，或者將土地入股于企業(yè)，則按照出租和入股的所得，征收土地資產(chǎn)收益所得稅。

課題組：第一，打破土地制度二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，實(shí)行農(nóng)村集體土地和城市建設(shè)用地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。第二，逐步打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用。第二，逐步打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用。第三，確保農(nóng)民對(duì)土地有更充分的、有法律保障的權(quán)利。第四，創(chuàng)立土地財(cái)產(chǎn)稅，讓地方政府真正從土地的交易和級(jí)差收益的上漲中獲得長(zhǎng)期而有保障的稅收。第五，明確政府土地儲(chǔ)備功能，限定收儲(chǔ)范圍，規(guī)范土地抵押貸款，防范政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。第六，謹(jǐn)慎對(duì)待“以社保換土地”的辦法，防止農(nóng)民失權(quán)，也避免政府被拖入巨額的財(cái)政泥沼。

采寫(xiě)：本報(bào)記者上官敫銘

統(tǒng)籌：本報(bào)首席記者南香紅

關(guān) 閉

全國(guó)土地一年賣(mài)9000億 地方政府“吃”地為生

全國(guó)土地一年賣(mài)9000億地方政府“吃”地為生